一、引言

现代都市生活中，租房是人们面对高额房价作出的无奈选择。当短期无力购置房屋时，租房居住、租房做生意是实现安家创业的重要方式。有专业机构预测，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段，2020年的市场体量约为1.6万亿元，2025年将达到2.9万亿元，2030年有望超过4万亿元。

由于承租人经济上的困难，其更多关注的是所居住、经营用房承租权的延续，以保障其居住、经营环境的稳定性。特别是经营用房承租人通过数年的资金投入、努力创业，在固定街区、地段已形成自己独特的经营品牌，众所周知的如天津十八街麻花、武汉吉庆里鸭脖，试想如果换成八十街麻花、庆吉里鸭脖，美食在人们心中已然变味、打折。该经营用房作为经营场所已成为远近闻名的“旺铺”、“旺户”，其隐性广告价值成为承租人获取经营利润的重要因素。如果租期届满，原房屋继续出租，原承租人愿意在同等条件下续租，而出租人却不愿再将原房屋续租给原承租人，原承租人只得迁址经营，这势必会产生损失。

二、优先续租权概念

我国《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定了优先购买权。有学者将该条文予以学理解释提出了“优先续租权”一说：即在租赁合同期满后，原承租人对租赁物享有同等条件下优先租赁的权利。由于法律对优先续租权没有规定，因此必须通过双方约定才享有，只要该项权利约定不违反法律、行政法规的强制性规定，则有效，故相对于“法定权利”，笔者将其称为“约定权利”。

三、优先续租权的适用条件

参照《合同法》第230条对房屋优先购买权的规定，笔者认为优先续租权有如下适用条件：

（一）、承租人和出租人之间有合法有效的房屋租赁合同在先，并实际履行完毕。如果租赁合同被确认无效或被撤销，自无承租人优先承租权之说。
  　（二）、租期届满后，原房继续出租，且原承租人仍愿租用原房。如果租期届满，出租人收回自用或不再出租，承租人不能主张继续承租。此外，如果房屋的共有人以同等条件提出承租，按物权优于债权原理，承租人的优先权应受限制。因为房屋的共有人对房屋享有一定的所有权。
   （三）、优先承租权的行使只限于租赁物为房屋或者类似于房屋的不动产。这是因为合同法第230条明确规定优先购买权的行使对象是租赁的房屋。
   （四）、承租人的优先承租权必须在出租人继续出租房屋的同等条件下行使。所谓同等条件是指租金价格、租赁期限等主要条件相对平等。如果第三人出的租金高于原承租人、租期多于原承租人、缴纳租金时间提前等，都导致优先续租权丧失。

四、如何有效实现优先续租权

（一）、案例：失信优先续租权，“品林商贸”被判赔偿10800元。

　　2001年 11月8日，江某与品林商贸公司签订租赁合同约定：江某租赁该市场内2楼86号营业房；租赁期限为2001年11月18日至2002年12月17日；在国家无市政重点建设项目而动迁的前提下，品林商贸公司保证江某在同等条件下享有十年优先续租权。2002年11月，江某提出续租申请。

　　2003年1月，品林商贸公司将原轻纺市场一、二层房屋整体租赁给苏宁电器。对此，江某认为品林商贸公司违反合同约定的优先承租的承诺，故提出诉讼，要求品林商贸公司与其续签租赁合同。

　　法院认为，既然双方租赁合同中约定，保证江某在同等条件下享有十年优先续租权，在如何体现优先权的问题上，品林商贸公司未给予协商的机会，难以体现承诺，因此构成违约。

　　同时，庭审查明，品林商贸公司早在与江某的合同履行期内，即与苏宁电器签订租赁协议，将原轻纺市场改为由苏宁电器经营家电，造成江某及其他租赁户不能继续租赁的事实，品林商贸公司的行为有违诚信原则，对江某造成了一定的损失。因此判决“品林商贸”赔偿10800元。

（二）、要有效实现优先续租权，必须注意以下几个方面。

1、要在租赁合同中对优先续租权的履行方式、履行过程进行详细、具体的约定，使实现优先续租权具有可操作性。
   2、要对出租人恶意违约设定具体明确的违约条款，提高出租人违约的成本。
   3、要在合同履行过程中注意搜集书面证据，当合法权利受到侵害后及时寻求法律的救济。
   总之，在法律没有规定的情况下，实现优先续租权存在诸多难点，承租人要享受该权利，必须在租赁合同中对合同条款进行设计，以防出租人毁约。

五、房屋承租人的优先承租权应受司法保护

司法实务中，某些房屋租赁合同中可能仅约定了优先续租的意思表示，对续租条件(如租金、租期等)未作约定或约定不明确，为妥善定纷止争，建议经办法官不要仅简单以“约定不明确，视为未作约定”来驳回承租人的诉讼请求，可以通过释明优先续租权的法理、性质，引导当事人参照原房屋租赁合同或欲订立新的房屋租赁合同中的租赁条件续租。

根据市场交易习惯，房屋租期届满，原房继续出租，且原承租人仍愿租用原房的，承租人在同等条件下，享有优先于其他承租人的承租权利。这样做，有利于保护承租人的合法权益，有利于减少纠纷的发生，有利于维持现有经济关系的稳定。从承租人对租赁物享有占有、使用、收益的权利和现实情况进行考虑，既然是继续出租，承租人又以同等条件承租，对出租人利益并无损害，也不发生承租人搬迁设备、材料、更换厂址等情况，对保持租赁物原状和最大化发挥租赁物经济效益是有益的。所以保护承租人优先承租权是合理的，也符合立法原旨。当然，为了体现利益的平衡，保护出租人的合法权益，应当允许出租人在租期届满前发出新的招租要约，预先订立新一轮租赁合同。只要注意保护承租人同等条件下优先承租权即可。

笔者建议，通过立法对优先续租权进行规定顺应时势。2000年7月1日起实施的《上海市房屋租赁条例》第44条规定：房屋在租赁期满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。该条规定开了中国优先续租权立法的先河，值得各地学习借鉴，并希望适时上升到国家层面立法，进一步规范租赁市场。