物业公司是否有权直接起诉承租人支付物业费？

　　作者：金溪县人民法院 王欢

　　【案情】2009年4月，李某购买了一套商品房，并与物业公司签订了《物业服务合同》。2014年5月，周某承租了李某的房屋，并与李某签订了《租赁合同》。《租赁合同》约定周某承租房屋后，物业管理费由周某缴纳。因未缴纳物业费，物业公司欲起诉周某。

　　【分歧】物业公司能否直接起诉周某，存在两种不同意见：第一种意见认为，物业公司不能直接起诉周某。根据合同的相对性，物业公司与李某签订了《物业服务合同》，李某应按照合同约定履行支付物业费的义务。周某不是签订《物业服务合同》的主体，所以不能成为适格被告。

　　第二种意见认为，物业公司可以直接起诉周某。因为《租赁合同》约定周某承租房屋后，物业费由周某缴纳。同时，周某是享有物业服务的收益者，其在享受权利的同时也应该承担相应的义务。

　　【评析】笔者同意第二种意见，主要理由如下：《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”在本案中，虽然周某未与物业公司签订《物业服务合同》，其不是合同的主体。但周某作为承租人却享有物业服务，其在享受业主权益的同时也应该履行缴纳物业费的义务。况且，周某与李某签订了《租赁合同》约定周某承租房屋后，物业管理费由周某缴纳。

　　根据上述规定，物业公司可以起诉周某要求其承担物业费。对于业主李某，其对物业费的缴纳承担连带清偿责任，但物业公司放弃向李某主张权利除外。

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