谈谈预售商品房的认购

作者：童云清 律师

在商品房预售买卖过程中，一般购买人与开发商都是先签订认购书，就房屋买卖事宜进行初步确认，开发商收取一定的定金，以保证签订正式的商品房买卖合同,认购书和定金到底是什么性质?商品房买卖合同如果因故未签定，购买人是否能退回定金?这是广大消费者关心的问题，下面根据有关法律，就此谈谈看法。 首先，认购书不是正式的商品房买卖合同，它是在预售商品房的过程中，为定立正式的商品房合同而签定的一个预约合同，其目的是为了买卖双方就签订正式的商品房买卖合同的有关事宜进行约定，签订了认购书，买卖双方就有义务在约定的期限内，进行磋商，商定商品房正式合同文本的内容，只要双方遵守了诚实信用原则，不因一方故意或重大过失而使正式商品房合同签约失败，则双方不承担违约责任。反之则要承担违约责任。

其次，开发商收取的定金属于担保定金，用以保证买卖双方履行订立本约的义务。此定金的性质属于立约定金，是为担保合同的订立而设立的定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还订金;收受订金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还订金。

第三，预约和本约的关系，预约合同从本质上说是形式完备的合同，与其它合同不同的是预约将来与相对人签订特定合同为目的，本约则以商品房买卖成交为目的，预约约束当事人诚信谈判或磋商的义务，但无必须缔约之义务，如果双方履行了诚信谈判之义务，而未达成正式的商品房买卖合同，则开发商收取的定金应返还给购买人，开发商有不诚信的行为，如未取得预售许可证、将购买人订购的房子抵押、出租、出卖等不诚信的行为，则承担双倍返还定金的违约责任;购买人有不诚信的行为，如在约定的时间不来谈判判则开发商不退还定金。