戴允丝律师
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戴律师为您普及房产纠纷部分法律知识:
签署房屋买卖合同后，卖方因涉嫌刑事犯罪被拘留而失联，买方起诉解除合同及要求支付违约金获法院支持，法院：卖方系因其自身原因导致，不属于合同约定不可归责于双方当事人的事由。
【案例】
2019年2月24日，吴某与李某及中介公司签订《房地产买卖三方合约》，约定：卖方将涉案房屋按套出售给买方，交易成交价为3406000元；定金5万元，违约方逾期超过十天仍未履行合同的，守约方有权解除合同并要求违约方支付等额于总楼价百分之十的违约金。
2019年2月24日，吴某支付定金5万元，李某出具《收款收据》。
2019年5月22日左右，中介再也无法联系上李某。
2019年6月1日至3日，吴某无法联系上李某。
2019年6月12日，吴某找律师发《律师函》，载明因李某未依约办理过户手续，通知《房地产买卖三方合约》自律师函发出之日起解除，要求李某在律师函发出之日起五日内向吴某退还已收取的定金5万元以及支付违约金340600元。该件因无法联系收件人被退回。
2019年7月3日，吴某诉至一审法院，请求判令：1.解除吴某、李某与中介公司于2019年2月24日签订的《房地产买卖三方合约》；2.李某向吴某返还定金50000元；3.李某向吴某支付违约金340600元；4.李某向吴某支付因合同无法继续履行而给吴某造成的损失14000元（居间服务费4000元、按揭手续费10000元）。
2019年9月2日，李某被取保候审
2019年9月4日，李某委托律师向吴某发送《律师函》，载明2019年5月16日李某因涉嫌掩饰隐瞒犯罪所得罪被公安局采取刑事强制措施，2019年8月23日检察院同意变更强制措施为取保候审，2019年9月2日领回身份证、银行卡、等随身物品，因此李某于2019年5月协助提交贷款所需资料后，因上述客观原因无法收到及书面通知，更无法进行回复，并非个人故意拖延、拒不回应。要求依据合同约定，“如因政府部门或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止”，现已具备继续交易的客观条件，希望继续履行双方签订的《房地产买卖三方合约》。
2019年9月4日，李某联系吴某，希望和吴某继续洽谈房产交易事宜。
诉讼中，吴某自认另行购买位于同小区广州市番禺区南村镇华南碧桂园的房屋。
一审法院认为：
1、公民的行为应符合法律规范，李某因自身涉嫌刑事犯罪被拘留，系因其自身原因导致，不属于合同约定不可归责于双方当事人的事由，吴某有权依据合同约定解除合同。吴某现起诉要求解除《房地产买卖三方合约》，有合同及法律依据，一审法院予以支持。
2、关于违约责任的承担问题。自2019年5月15日至2019年9月2日期间，因李某涉嫌犯罪被公安机关采取刑事强制措施，无法与外界取得联系，从而未能及时回复吴某以及中介公司的信息以及收到相关函件。变更刑事强制为取保候审后，李某立即通过以及委托律师发送《律师函》的形式于2019年9月4日与吴某联系，致以歉意并希望继续洽谈房产交易事宜，可见李某并非恶意、故意违约。从违约责任的立法本意来看，法律设定违约责任的目的更多的是为了促使当事人诚实履约及在一方违约后对守约方的补偿，惩罚不是主要目的。吴某自认另行购买同小区其他房屋，以及交易时间段该小区的房地产行情趋于平稳稍有降低的趋势，吴某已及时止损，合同约定的违约金金额过分高于其实际损失，故对于李某请求调低违约金的主张，予以支持，根据公平合理原则，一审法院酌情调整李某应支付的违约金以15万元为宜。合同解除后，李某应退回定金5万元给吴某。给吴某造成的居间服务费损失4000元以及按揭手续费损失10000元，应由李某负担。
二审法院维持原判。
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