戴允丝律师
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案例列举：
郭某在原审法院起诉称：我与陈某于2013年9月21日签订《买卖定金协议书》，于2013年9月24日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买陈某名下1215号房屋，我于2013年9月21日向陈某支付了定金40万元。签约后，我积极准备后续履约工作，但陈某却未按照合同约定的时间、流程来履行合同义务，致使房屋过户交易流程无法继续，合同目的无法实现。经多次沟通、催告无果，我于2014年9月15日向陈某发函解除合同，要求陈某双倍返还定金，陈某仍无回应，故诉至法院，要求：1、判令陈某双倍返还我定金80万元；2、诉讼费由陈某负担。
判决结果：
原审法院判决认定：郭某与陈某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。根据《补充协议》第二条关于还款解押的约定，陈某应于2014年5月10日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，但在实际履行过程中，陈某至2014年5月12日中介向其询问解抵押事宜时，其仍答复称“没有，要去银行一趟，还没时间”，说明陈某未能按照合同约定的期限履行相应义务。但陈某在中介询问后于2014年5月12日即与银行联系，明确了能够还贷的日期，并通过中介将该情况告知了郭某，而郭某未按照《补充协议》第五条的约定将相应款项支付给陈某。双方虽对《补充协议》第五条“其他约定”中的60万元是否包含已付定金40万元一节理解不一致，但该条对支付期限及支付方式的约定并无歧义，即“乙方应于甲方在2014年5月份申请解抵押的还款日期当日之前”“以自行支付的方式支付给甲方”，故即使将该争议条款作出有利于郭某的解释，除去已支付的40万元定金外，郭某仍应在陈某申请解抵押的还款日期之前以自行支付的方式向陈某支付20万元，但郭某至今未履行该付款义务。故双方在合同履行过程中均存在过错，应当各自承担相应的责任。庭审中郭某称因陈某未办理资金监管的银行卡导致其无法支付相应款项，该意见显然与双方的约定不符，法院不予采信，对郭某要求双倍返还定金的请求，法院不予支持。关于40万元定金的性质一节，因双方在2013年9月24日的买卖合同及补充协议中均有关于40万元定金的约定，并明确首付款224万元包含已支付的40万元定金，故应当认定该40万元定金已转化为履约定金。考虑到本案因双方过错致使合同目的不能实现，故对郭某要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议的请求，法院予以支持，合同解除后陈某应当返还郭某已交纳的定金40万元。
另需指出的是，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方的房屋买卖合同及补充协议签订于2013年9月24日，合同签订后，双方本应按照合同约定积极履行各自的义务，但根据本案查明的事实，双方在合同签订后均表现出了擅自变更合同的意图，卖方不但未按合同约定积极办理还贷申请事宜，反而提出由买方向其支付186万元，其随时办理解抵押的要求，买方亦未按合同约定积极履行付款义务，而是提出变更贷款及资金监管金额的要求，在各自意图未能实现后，双方逐步丧失信任，以致合同最终未能履行。根据本市存量房屋的交易习惯，从本案中的买方所支付的定金数额来看，应当说40万元的定金能够反映出买方具备诚恳的购买意图，如果双方能在履约过程中按照合同约定积极履行各自的义务，既能圆满实现交易目的，亦能避免诉讼纠纷，值得双方反思。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除郭某与陈某于二〇一三年九月二十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及郭某、陈某与北京链家房地产经纪有限公司订立的《补充协议》；二、陈某于本判决生效后七日内返还郭某定金四十万元；三、驳回郭某其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
郭某、陈某均不服原审法院判决，向本院提起上诉。郭某的上诉请求是：撤销原审判决第二项，依法改判支持郭某要求陈某双倍返还定金80万元的请求，陈某承担本案诉讼费用。上诉理由：陈某没有履行申请解抵押、通知郭某、配合收款等义务，导致郭某没有支付部分首付款，郭某没有按合同约定支付部分首付款的过错在于陈某，郭某不存在违约情形。
陈某的上诉请求是：撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判驳回郭某的原审诉讼请求。上诉理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。由于郭某未按约定支付60万元的首付款，构成根本违约，其所交付的40万元定金按照合同约定属于履约定金，可以适用定金罚则。原审法院认为陈某在签订合同后擅自变更合同的意图，该认定是错误的，陈某更正了款项的数额，要求按照合同约定的60万元支付首付款，这并不是陈某擅自变更合同的意图。
郭某针对陈某的上诉答辩称：不同意陈某的上诉请求，答辩意见同郭某的上诉意见。
陈某针对郭某的上诉答辩称：郭某所陈述的与事实不符。双方约定2014年5月份申请解抵押，还款日期当日之前以自行支付的方式将首付款中的60万元支付，这笔钱郭某应在陈某还贷之前支付。
链家公司针对郭某的上诉答辩称：不同意郭某的上诉意见。
链家公司针对陈某的上诉答辩称：认可陈某的上诉理由，对陈某的上诉请求不发表意见。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
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