戴允丝律师
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戴律师为您普及房产纠纷部分法律知识:
法理分析：
鉴于商品房预售的特殊性，我国法律、行政法规对商品房预售实行行政许可的监管制度。《城市房地产管理法》第45条、《城市房地产开发经营管理条例》第23条均明确规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明。这就表明我国的商品房预售具有较强的国家干预性。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条也规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。由上可见，无论是立法、行政法规，还是司法解释，预售许可证明均是针对商品房预售行为所做出的强制性规定。
相关案例：
2013年3月2日，甲与乙公司签订《商铺内部认购合同》，合同约定甲购买乙公司位于某地段的商铺。商铺的面积为25.4平方米，每平方米5000元，总金额127000元。甲于合同签订当日将总价款一次性支付给了乙公司，乙公司向康莹出具了收款收据。后乙公司迟迟不能办理交房手续，协商未果，甲起诉到人民法院，甲认为其与乙公司签订的《商铺内部认购合同》无效，要求乙公司返还购房款及利息并承担一倍的赔偿责任、实际损失及利息。事后乙公司委托本律师承办此案件。
二、工作思路：
(一)案件争议焦点
1.双方签订的《商铺内部认购合同》是否无效，合同性质是什么;
2.乙公司是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实;
3.乙公司是否应承担已付购房款一倍的赔偿责任;
4.甲向乙公司主张赔偿9207.5元的损失能否得到支持;
(二)公司对案件意见
现乙公司的倾向意见是：因甲与乙公司签订《商铺内部认购合同》的事实存在，并且甲也已支付了购房款，乙公司位于该地段的商铺因不符合《铁路运输安全保护条例》而无法取得商品房预售许可证，而此时已有很多购房者向法院提起诉讼，公司无力全部退还购房者的房款，所以，乙公司希望律师能尽量减少赔偿数额，并尽量延长审理期限给公司缓冲的时间。
(三)工作思路及案件分析
1.理清案件事实及性质。对于《商铺内部认购合同》的签订及相关款项的支付甲、乙双方均没有异议。根据原告甲的诉讼请求，律师就该案所牵扯到的法律问题进行了梳理，从原被告双方的角度全面分析整个案件。
2.重点问题分析处理。
(1)对于《商铺内部认购合同》的分析。该《商铺内部认购合同》不符合商品房买卖合同的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定出卖人已按约定收受购房款，且应具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的买卖合同应当明确的主要内容，方能认定为商品房买卖合同，这是法律对商品房认购、订购、预购合同与商品房买卖合同做了明确的规定。而甲乙双方之间签订的《商铺内部认购合同》并不具备第十六条规定的这十三项主要内容，因此不应认定该内部认购合同为商品房买卖合同。
(2)乙公司是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实的分析。双方签订的《商铺内部认购合同》第六条第一款中约定：“1、在甲方(乙公司)取得预售许可证及验收合格证后，甲乙双方签署正式商品房买卖合同，并在365个工作日内为乙方(甲)办理相关产权证。”说明在签订该《商铺内部认购合同》时，甲知道该房屋没有取得预售许可证，仍然与乙公司签订了商铺内部认购合同。因此，乙公司并没有在订立合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。
(3)乙公司是否应承担支付甲已付购房款一倍的赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”该规定给予商品房买卖合同无效后买受人的一倍赔偿请求权。但该赔偿责任的前提是出卖人在订立合同时有故意隐瞒的行为。根据上述推理，乙公司并没有在订立合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。因此，甲要求乙公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求，不应予以支持。
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