戴允丝律师
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证未满两年迟过户，业主悔约遭罚定金+升值金
案情回放
2016年12月中旬，业主李某经中介公司促成，就其位于荔湾区某物业与买家陈某签订《房屋买卖合同》，房屋售价220万元。因当时房屋未满两年，双方约定至2017年7月才办理房屋过户手续，买方依约支付购房定金66万元。合同签订后，买方担心业主将房屋再次出售，于是要求公司制作《广州市存量房买卖合同》(下称网签合同），但业主以户口未迁出为由，拖延网签合同的签署。
直到2017年5月，买方向业主提出配合其办理银行按揭手续，但这段时间该物业市场价格有所上涨，业主认为自己损失巨大，便向经纪人表示买家应增加购房款22万元，弥补其损失。经过多次协商，买方不接受业主的加价。
2017年6月，业主李某以买家逾期办理按揭手续为由，发出《律师函》，要求解除双方签订的存量房买卖合同等，并于7月向荔湾区法院提出诉讼，要求解除《存量房买卖合同》并要求买方支付违约金22万元。买方反诉要求业主李某赔偿双倍定金，并赔偿该房屋升值损失87万元。
一审法院审理认为，买方未能办理按揭手续的原因在于业主未配合办理所致，业主李某以陈某未办理按揭贷款手续构成违约为由要求解除合同无依据，并因此造成双方就涉案房屋的交易未能继续履行，李某的行为已构成违约，应当承担违约责任。
案例分析：
《担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中因法律规定定金在合同总标的额20%内适用定金罚则，故对于陈某主张李某双倍返还定金的诉求合情合理予以支持，返还金额为88万。另陈某在诉讼时对于房屋升值进行评估，认为房价的上涨导致其需要多付50万，由此造成的损失应由李某承担。经法院审议酌情判定李某赔偿陈某房屋升值部分损失35万元。
中介协会提醒消费者，在签订房屋买卖合同签时，需注意明确约定不履行合同的违约责任；而作为业主也不应因为楼价上涨而随便违约，要尊重合约精神。有时候违约所承担的违约责任成本要比楼价的上涨要高得多。
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