广州番禺区合同无效纠纷律师；没有建筑规划许可证的租赁效力如何

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以下戴律师为您介绍房产买卖相关法律知识：

以租代售合同无效

案情介绍：2018年8月25日，B公司（甲方、转让方）与王某（乙方、受让方）签订《广州市番禺区“X自由度"公寓使用权转让合同》），约定：甲方向乙方转让使用权的公寓位于广州市番禺区钟村街钟屏大道某公寓，其用途为商住；双方确认在签订本合同前，甲方已将涉讼房屋的相关情况向乙方作出了详细的解释与说明，乙方对此完全认同没有异议，自愿受让物业使用权；甲方向乙方转让的物业使用权期限自物业交付乙方之时（不迟于2019年6月30日）起至2046年11月21日该物业土地使用权期限届满时止，土地使用权期限届满后，乙方有权依法继续无偿使用该物业。

法院认为：《转让合同》未约定受让方有取得房屋所有权的权利，不符合房屋买卖合同的基本要素；《转让合同》合同名称明确为公寓使用权转让，约定了具体转让的物业、交付时间、转让期限、转让费用，并对转让期限到期后的使用期限进行了约定，还对受让人的出租、分租权进行了限制，约定内容符合合同法关于租赁合同为“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金"的定义，故双方当事人签订的《转让合同》成立房屋租赁法律关系。

因涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，《转让合同》属无效合同，转让方应返还已收取受让方的转让费并支付利息。

（三）案例评析

首先，关于以租代售合同性质的认定。合同会否被法院认定为房屋买卖合同主要基于合同是否以交付不动产权为目的，是否具备买卖合同的必备条款，如交房时间、要求、相关手续办理等。以租代售合同如无明确约定办理不动产权证等相应条款，法院一般不予认定为房屋买卖合同，买受方亦难以取得房屋产权。

其次，关于以租代售合同法律效力的认定。上述案例中所涉及的期房租赁合同、使用权转让合同，本质上仍属于租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体法律若干问题的解释》第二、三条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。房屋如未取得《建设工程规划许可证》《建筑工程竣工验收报告》《建设工程消防验收意见书》等法定证照，则该房屋所签订的租赁合同属于违反法律强制性规定而被认定为无效合同。

以租代售合同在不存在法定无效情形且不构成合同解除情形之下，法院出于维护、促进市场交易之目的，一般会认定以租代售合同合法有效；实际交易中以租代售合同鲜少提及房屋买卖、交易有关字眼，法院基于标的房屋是否具备所有权交付的现实可能，结合合同条款内容通常认定以租代售合同为房屋租赁合同而非房屋买卖合同。有鉴于此，租户在签订此类以租代售合同前，除明确合同所交付的系房屋所有权抑或房屋使用权外，还需了解房屋是否具备交付合法证件及条款的合法性等。

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