浅谈开发商逾期交房之解除合同的违约责任

       前言：2020年初新冠肺炎的爆发导致各行各业的停业，同时引发了很多矛盾，针对房地产业，出现大量开发商逾期交房的情形。那么对于开发商逾期交房需要承担哪些违约责任呢？是否能够因疫情而免除违约责任呢？对此，需具体问题具体分析。

一、商品房买卖合同违约金过低，可以根据公平原则予以调整—— 最高人民法院弘扬"社会主义核心价值观"典型案例

案例一：原、被告于2011年12月25日签订商品房买卖合同，原告购买坐落于抚顺经济开发区2号房，并于2012年2月12日支付全部购房款359212元。被告应于2012年10月31日向原告交付房屋。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。因被告未如期向原告交付房屋，原告于2012年12月1日依合同约定向被告提出解除商品房买卖合同并退还全部购房款、支付违约金的书面通知，于2012年12月7日向被告交付了购房合同、单户证原件、发票两联，并于2013年1月6日收到被告退还的全部购房款359212元。关于本案争议商品房因开发商原因延迟交付时，购房者在合同约定的违约金过低情况下，能否主张适当提高违约金计算标准，原审法院认为: 因合同中对于违约金有明确的约定，且约定的违约金不存在明显过低的情形，故原审法院根据合同约定的违约金计算标准确定违约金数额，对于购房者要求调整违约金的请求不予支持。

判决结果：购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房时，购房者能否要求按实际情况适当提高违约金计算标准。该情形是否符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，虽双方签订的合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为乐活公司原因造成，在王磊交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于此款的中国人民银行同期同类贷款利息，但王磊主张按低于贷款利息的存款利息计算违约金数额系其自愿行为，故王磊主张提高违约金给付标准的上诉请求于法有据，二审法院对此予以调整。判决如下：上诉人抚顺乐活房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付上诉人王磊违约金9219.77元及利息（利率按中国人民银行同期活期存款利率标准计算，自2013年1月7日起至给付之日止）；负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

律师说法：在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约责任方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约责任。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约责任，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。

二、开发商逾期交房构成违约的，买受人可以要求开发商承担首付款部分的资金占用利息。

案例二：2014年1月11日原告与被告银河公司双方签订《赣州市商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于赣县银河国际商业广场D-1-26商品房。购房当日，原告支付给被告首期购房款计人民币204843元。合同第九条约定：”逾期超过60天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二﹝该比率应不小于第（1）项中的比率﹞的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过50000元”。被告未按合同约定交付房屋。原告按照合同约定于2015年6月3日向被告书面提出退房申请，并于当日送达被告。

判决结果：原告支付了首付款给银河公司，银河公司一直占用该资金，一审判决按2%每月计息，符合房地产行业民间融资的一般利率。故最终判决解除原告与被告2014年1月11日签订的《赣州市商品房买卖合同》。二、被告返还原告已付购房款204843元，并按年利率24%计算已付购房款的利息，利息从2014年1月11日起计算至付清为止。

律师说法：开发商利用自己的地位，往往在商品房合同中约定对购房者不利的条款，该合同条款为格式条款，在出现理解上的争议时，应作出不利于提供者一方的理解。结合《中华人民共和国合同法》第113条规定：”当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，……但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到违反合同可能造成的损失”；最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定：”当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。购房者因开发商的违约行为造成损失，开发商应当预见到其违约会导致购房者已付购房款以及利息的损失，因此对购房者的该损失应当赔偿，损失的计算参照中国人民银行同期贷款利率四倍考虑，原告主张的利息按年利率24%计付未超过上述4倍，符合法律规定，予以支持。该判决具有一定的参考价值，充分保障了在房产交易中处于不利地位的购房者权益。该案判决的利息相对大部分判决来说高了些，但也符合法律规定。

三、购房者同时主张利息和违约金的，法院一般仅支持实际损失。

案例三：2013年11月19日，两原告与被告签订一《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的房屋一套，购买价款为493512元，首付款为157512元，按揭贷款为336000元，合同约定被告应于2015年3月30日前将验收合格的涉诉房屋交付原告。双方还就合同其他有关事项进行了约定，合同签订后两原告按约支付了首付款，并和第三人签订了《个人住房借款合同》，从2014年6月25日开始，两原告每月交付银行按揭房贷，但直到现在被告已超过约定交房时间200余天尚未交付涉诉房屋，已属合同重大违约，致使原告无法按期入住，被告违约行为已经给两原告造成重大经济损失，故原告诉至法院，要求解除商品房合同，并要求开发商返还首付款并支付利息，同时要求开发商支付违约金。

判决结果：本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案原告以约定的违约金过低为由，同时主张了利息等损失。本案原告的损失主要是首付款、按揭本金及按揭贷款利息损失，对于首付款及银行按揭本金共176950元的相关利息损失部分，此款是原告自有资金，产生因被告违约后的资金占用损失，原告主张按银行同期贷款利率计算，符合法律规定，本院予以支持，同时原告主张自付款之日起计算利息于理无据，因被告购买的是期房，该款系预付款，被告违约产生的损失在约定交房之日前并不能产生违约责任，因此被告违约产生的损失应当从约定交房之日的次日起算，故本案首付款利息应从2015年3月31日起算至付清之日止，利率按银行同期贷款利率计算。对于原告主张的违约金4935.12元，本院按原告的实际损失予以支持，故对此不予支持。

律师说法：对于购房者支付的首付款部分，属于其自有资金故可以主张相应部分的利息，而对于银行贷款部分的本金，因系贷款所得，并非自有资金，不能产生资金占用损失，法院只能支持购房者实际支出利息损失30121.88元。同时违约金系合同约定的违约责任，但往往该违约金过低，多数法院会依法予以调整，但违约金和利息只能择一主张，并不方同时获得法院的支持。所以，购房者如发生解除商品房合同的情况，建议参照银行同期贷款利息来主张损失。