抵押贷款纠纷律师案例-资深周律师专业优秀

本案原、被告对双方之间的抵押借款关系以及合同载明的内容均予以认可，法院予以确认。根据法律规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人在授权范围内依法实施的行为，对外法律后果由委托人承担，故委托合同以委托人与受托人的相互信任为基础。本案中，原、被告在订立委托合同前并不相识，也不存在相互信任的关系。根据被告的辩称，缔结委托协议系应孙某某的要求，其目的是为了在两原告未能清偿借款时，被告通过出售房屋的方式帮助孙某某实现其债权，该种安排意在实现借款担保的功能。两原告则表示其之所以同意该种安排，是因为其在签订委托合同时相信己方有能力按期偿还借款，且认为被告在出售中山路房屋前会向其告知或以市场价格出售。法院认为，关于借款的担保问题，两原告与孙某某在《抵押借款协议书》中约定以中山路房屋作抵押，故孙某某可在其未收回到期借款的情况下按照法律规定实现其抵押权。而被告并非《抵押借款协议书》的当事人，孙某某也非涉案委托合同的当事人，委托协议双方也未约定任何担保的意思表示。因此，不论本案双方当事人在缔约时各自的主观动机如何，其权利义务关系理应依据委托合同确定，受委托合同的法律规则之调整。
　　关于被告马女士是否违反了委托合同项下的义务。法院认为，被告作为受托人，依法应当按照两原告的指示处理委托事务，向其报告委托事务的处理情况并转交处理委托事务取得的财产。但被告在出售中山路房屋过程中，事先并未以任何方式告知两原告其将出售房屋，事后也未将售房款转交给两原告。在双方并未约定房屋售价的情况下，被告并未试图听取两原告意见，而是在明知孙某某并非委托合同当事人、并不享有以委托人身份发布指示之权利的情况下，仍然按照孙某某的要求，依据两原告的欠款数额确定房屋售价，并将售房款交付给孙某某。

委托书虽列明了被告的权限，但应同时注意到委托书在向交易相对人对外昭示受托人行为正当性方面的作用，而不意味着受托人可以无视委托人的真实意愿与切身利益滥用委托人授予的权利。被告作为受托人，仍应本着诚实信用的原则，依法善意处理售房事宜，尽到合理的注意义务。然而，在房屋市场价格存在多种公开、便捷的询价途径情况下，纵观被告出售中山路房屋的过程，其主观上显然具有放任两原告财产利益受损结果发生的间接故意，且该种委托合同项下的主观过错亦不因被告对外法律行为的有效性而受到否定。
　　关于两原告是否遭受了实际损失。根据评估报告，中山路房屋在2012年2月2日的市场价格为94．4万，但当日被告仅以50万元的售价签订买卖合同。该次交易虽以789 568元的计税价格缴纳契税，但最低计税价格系税收管理部门为防止征管漏洞而设定的最低交易价格，故不能作为确定涉案房屋市场价格的依据。被告马女士的售房行为使得两原告遭受了与市场价格相差44．4万元的经济损失。后虽因两原告的起诉，薛某某自愿补偿30万元，但仍有14．4万元的损失未能填平。对于该部分损失的赔偿责任，根据法律规定，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。故被告应在其过错范围内承担赔偿责任。另一方面，两原告通过公证委托书将房屋出售等重大事项均授权被告处分，在明知中山路房屋存在被低价出售风险的情况下，既未采取事先与被告约定房屋出售价格或确定售价的方式等措施防范风险，事后在其未能还款的情况下也未主动了解售房进展或单方解除对被告的委托以控制损失。

事实上，就涉案经济损失的防范与控制而言，两原告仅需支付少量的时间及经济成本即可实现，但其却抱有侥幸心理，并采取了放任态度，故其对损失的发生亦有一定过错。基于此，对于两原告遭受的实际损失，法院综合考虑双方当事人各自的过错程度、社会风险防范的经济性原则，根据诚实信用原则和公平原则，酌情将被告应承担的赔偿责任确定为10万元。
　　据此，为切实维护当事人的合法权益，上海市长宁区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零六条之规定，于2014年9月4日判决如下：
　　被告马女士于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗某、丁某人民币100000元。
　　评估费人民币4248元，由原告丁某、罗某负担人民币1298元，被告马女士负担人民币2950元。
　　案件受理费人民币5800元，由原告丁某、罗某负担人民币3866．67元，被告马女士负担人民币1933．33元。
　　案件受理费人民币4300元，由原告罗某、丁某负担。
　　马女士不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉称，双方签订的委托合同并非基于相互信任而建立合同关系，实属罗某、丁某与案外人签订的借款合同之配套合同，目的是保证出借人的债权能切实得到实现。罗某、丁某对此系明知，其签署的《委托书》、《委托书风险声明书》均合法有效。前生效判决也明确了马女士经手操作的中山路房屋买卖合法有效。故一审法院认定马女士违反委托合同义务理由不足，再依据评估价判令马女士补足房屋出售差价也不当。马女士请求二审法院改判驳回罗某、丁某的起诉请求。
　　被上诉人罗某辩称，上诉人马女士在出售中山路房屋时未告知罗某兄弟，且以不合理的超低价出售，明显有过错。双方签订的《委托书》不存在特殊性，马女士作为受托人在履行委托事项时未依照委托人指示行事，且具有过错，应当承担责任。要求维持原判。
　　被上诉人丁某未到庭应诉。
　　上海市第一中级人民法院经二审，确认了一审查明的事实。
　　上海市第一中级人民法院二审认为：案外人孙某某出借钱款给被上诉人罗某、丁某时双方签订了《抵押借款协议书》，明确借款人罗某、丁某用中山路房屋为借款及利息提供抵押担保，故孙某某的债权完全可以通过抵押权实现得以保障。但孙某某为避免抵押权实现过程中的繁琐与不可控之因，而联络上诉人马女士，以马女士与罗某、丁某签订并公证《委托书》和《委托书风险声明书》的方式，以确保其对抵押物的随意处置。既然债权人会同马女士以与债务人建立委托合同的方式保证债权的实现，则马女士应当受委托合同法律规范的调整。
　　合同法就委托合同法律关系规定：受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。无偿委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，上诉人马女士认可在出售中山路房屋时是应了债权人孙某某的要求，而未征询委托人罗某、丁某的意见。事实上马女士作为受托人在出售该房时也仅注重孙某某的债权实现，完全无视委托人罗某、丁某的利益，以超低价进行出售。虽然罗某、丁某签署了《委托书》和《委托书风险声明书》，但此也仅是赋予受托人行使权利的范围及表明委托人愿意承担一定的风险；并不能以此为据成为受托人可以有违法律规定、恣意实施严重侵害委托人财产利益的借口。因此，马女士作为委托合同的受托人，过错显见。

罗某、丁某据此要求马女士承担相应的赔偿责任，有一定的依据与理由。即使在前已审结的房屋买卖合同案中，房屋买受人自愿补偿了罗某、丁某30万元，但并不因此而应当免除马女士的过错责任。原审法院考虑到罗某、丁某在本次事件中自身不守信、防范风险意识缺失的过错，也充分考虑了房屋买受人已自愿补偿部分房款的事实，判令马女士按评估价酌情赔偿罗某、丁某经济损失，于法无悖，无明显不当。马女士的上诉请求，理由不充分，难予支持。
　　综上，上海市第一中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，于2015年1月29日判决：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费人民币5800元，由上诉人马女士负担。
　　本判决为终审判决。