承租人死亡后，新承租人的选定顺序是什么？

承租人死亡后，新承租人的选定顺序是什么？周运柱律师回答说：

优先原则：全体符合资格人员协商一致，可自行推选任何人做新承租人；协商谈不拢，才由出租人（物业 / 房管所）按下面顺位指定

情形一：原承租人死亡，本处有本市常住户口的共同居住人（同住人）

协商不一致，出租人按该顺位在同住人当中选：

1. 原承租人配偶
2. 原承租人子女（内部比较：优先看他处住房、本处居住时间长短）
3. 原承租人父母
4. 其他人（内部比较：优先看他处住房、本处居住时间长短，如孙辈等其他在册同住人）

重点：顺位只在同住人之间比较；就算是子女，如果不属于同住人，就不能在这个序列里优先。

情形二：原承租人死亡，本处没有符合同住人的人

从有本市常住户口的配偶、直系亲属里面选，协商不成，出租人按以下顺位指定：

1. 原承租人配偶
2. 原承租人子女（参考他处住房）
3. 原承租人父母
4. 原承租人其他直系亲属（参考他处住房）

实务关键点（结合你前面关心的动迁）

1. 遗嘱不能指定新承租人，出租人不认可遗嘱指定承租人；只能由协商或按政策顺位确定。
2. 新承租人 ≠ 自动多分动迁款。新承租人只是代表户内签约、代收征收补偿款；补偿利益仍然是承租人和同住人共有，后续依然可以起诉分割。
3. 对物业 / 出租人指定的新承租人不服，不能直接找物业撤销，要走民事诉讼起诉。
4. 子女名下市场商品房，不影响子女作为同住人、不影响子女参与承租人推选；只有福利分房 / 历史动迁安置才算 “他处有房”。

举例

父母（承租人）过世，公房户口里：

• 儿子 A：户口在公房、曾经居住满 1 年，无福利房，自己买了商品房（属于同住人）
• 女儿 B：户口空挂，几乎没在公房居住，不属于同住人
   协商不成时，物业在同住人范围内优先考虑儿子 A，女儿 B 不在同住人序列，不享有该顺位优先权。