安置房的面积如何确定？能否选择货币补偿而非安置房？

安置房的面积如何确定？能否选择货币补偿而非安置房？

周运柱律师回答：

一、安置房面积怎么定（上海私房口径）

1. 先算 “合法面积”（安置基数）

• 有证私房：按产证登记面积认定。

• 1981 年前无证：可按实地丈量面积计入合法面积（可安置）。

• 1981 年后扩建：不计入安置面积，只给残值补偿（几百元 /㎡）。

2. 安置房面积规则（“等价 + 保底”）

等价置换（核心）

• 安置房价值 ≈ 被征收房屋补偿总额（评估价 + 价格补贴 + 套型补贴）。

• 公式：安置房面积 ≈ 补偿总额 ÷ 安置房评估单价（同时点市场价）。

保底托底（保障）

• 每证（户）保底 45–55㎡（各区不同，常见 50㎡/ 户）。

• 人均保底15–22㎡（如 3 人户保底 60㎡）。

户型与套型补贴

• 旧式里弄 / 简屋：每证加补≤15㎡（评估均价 × 补贴面积）。

• 示例：60㎡合法面积 + 15㎡套型补贴 = 按 75㎡价值安置。

超面积购买（平价 / 优惠价）

• 超出等价部分：按优惠价（约市场价 70%）购买，有上限（如每户限购 10–20㎡）。

二、能否只选货币补偿？

可以。

法定选择权，不得强制安置房。

• 法规：《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第 26 条：居住房屋征收，被征收人可任选货币或产权调换。

• 货币补偿 = 评估价 + 价格补贴 + 套型补贴（符合条件）。

• 无强制绑定：选货币就不给安置房，选安置房就结算差价。

三、实务要点

1.面积认定清单

有证：产证 + 登记簿；1981 年前无证：历史地籍图、老房卡、缴费记录、证人证言。

1981 年后扩建：拍照留证，只谈残值，不计安置面积。

2.补偿方式选择

货币：拿钱自由购房，无过渡烦恼，但需自行解决住房。

安置房：稳定居住，价格优惠，但需等交房（24–36 个月），超期可双倍过渡费。

3.常见坑

征收方口头说 “只能选安置房”：违法，可拒绝并投诉 / 复议。

面积认定少算：10 日内申请复核 + 专家鉴定，保留全部证据。

四、周运柱律师总结：

安置房面积按合法面积 + 补贴等价核算，有保底；货币补偿是法定权利，可自由选择，不受强制。