律师观点分析
一、案情简介
本案是一起典型的上海老私房所有权确认纠纷，案件夹杂亲情、历史遗留房产、房屋征收多重复杂因素。 当事人姐妹三人，早年父母购置上海一处旧式里弄砖木私房。上世纪 80 年代，父母办理公证赠与书，将房屋其中一间赠与远在外地工作的大女儿。办理赠与公证之后，始终没有办理房屋过户手续，案涉房屋本身也属于无产权证老私房。后续父母相继去世。 多年之后，该地块纳入政府征收范围，房屋面临征收补偿，远在外地的姐姐向法院提起诉讼，依据这份早年公证赠与文书，起诉另外两位姐妹，请求直接确认案涉房屋归自己全部所有，意图取得对应的征收补偿利益。 两位被诉姐妹委托上海周运柱律师作为共同代理人，参与一审、二审全部诉讼程序，应诉抗辩。
很多普通当事人存在认知误区：只要赠与做过公证，房子就理应归受赠人所有，本案就针对该法律误区展开激烈对抗。
二、办案经过
接受委托后，周运柱律师第一时间梳理全部卷宗材料，抓住本案几大核心关键点。
1.找准法律适用时间节点：这份公证赠与文书订立于 1988 年，发生在《合同法》实施之前，不能直接套用后世诺成性赠与合同规则，应当适用行为发生时，《民法通则》配套司法解释。
2.拆解旧司法解释的三个法定条件：根据当时法律，房屋赠与要认定有效，需要同时满足：书面赠与、交付产权证、受赠人实际持续占有使用房屋。三个条件缺一不可。
3.梳理房屋实际占有现状：案涉房屋一直由我方当事人及家人长期实际居住使用；受赠姐姐常年在外地，仅仅偶尔短暂回沪暂住，没有实现对涉案房间持续占有；同时，既没有产权证交付，也从未办理过户变更。
4.区分 “赠与意思表示” 与 “物权已经转移”：即便父母赠与的意愿真实、经过公证，也只是代表赠与合意成立，不等于房屋所有权已经发生转移。
5.预判对方上诉思路：一审败诉后，对方果然上诉，主张公证赠与属于诺成合同，不需要交付过户即取得物权。上海周运柱律师在二审中坚持原有代理意见，向法庭充分阐明历史法律适用、房屋占有事实、案件本质实际是征收利益争夺，请求二审维持原判。
三、案件结果
一审法院采纳周运柱律师的代理观点，驳回原告诉讼请求。 上诉人不服提起上诉，二审法院审理之后，同样采纳代理意见，认定虽然父母赠与意思真实清晰，但赠与并未完整履行完毕，原告无法仅凭公证赠与取得房屋所有权，终审判决驳回上诉、维持原判，我方当事人二审再次胜诉。 法院同时释明：各方如果有征收相关利益争议，可以另案处理。
四、律师观点（上海周运柱律师）
结合本案，周运柱律师总结实务中非常容易踩坑的法律要点，也是本案代理核心新颖观点：
1.公证赠与≠物权到手。公证仅仅是证明 “赠与的想法是真的”，不代表房屋产权自动归受赠人。不动产所有权转移，必须完成法定交付、登记要件。尤其针对 80 90 年代老公证赠与，不能直接用现在《民法典》思维倒推几十年前法律行为效力