二手房屋买卖中，当出售房屋的权利人不止一人时，常有遇到由其中一位权利人代为办理整个房屋买卖事宜的情况，在房价暴涨时，这种代理行为常常发生纠纷，权利人一方往往以无权代理为由要求法院确认房屋买卖合同无效，从而拒绝履行房屋买卖合同。此时，如果法院确认了代理行为是无权代理，则房屋买卖合同无效，对买方而言是极为不利的。在遇到类似纠纷时，作为买方该如何应诉？

一、考虑代理人的行为是否构成表见代理

根据合同法第四十九条的规定，若能够认定代理人的行为构成表见代理，则合同依法成立并生效。

是否构成表见代理，最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权可见，表见代理的构成要件有三：一是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同；二是相对人相信或认为行为人具有代理权。如被代理人知道行为人以本人名义订立合同而不作否认表示或行为人持有单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书等。三是相对人主观上善意且无过失。相对人不知道或者不应知道无权代理人没有代理权，且对这种不知道并不存在疏忽大意或者过失。

针对当前二手房屋买卖合同，行为人代签合同是否构成表见代理，我们要从以下方面来判断：

1、行为人是否持有全部卖方的授权委托书等。

作为卖方以行为人未经授权为由拒绝履行合同，要看行为人在代为签合同时是否持有全部卖方的授权委托书，或有其他证据证明卖方委托了行为人代为出售房屋，若买方没有证据证明行为人有代理权，则应视为无权代理。

2、买方是否有足够的理由相信行为人有代理权  

在房屋买卖中，若行为人持有卖方的身份证、户口本、房屋钥匙、房地产权证等，那么能否从这些表象中就认定行为人有代理权，作为买方应尽量让法官相信行为人是有代理权的。

3、买方主观上善意且无过失

应当结合合同订立和履行过程中的各种因素，综合判断买方不知道代理人无代理权，其在作出相应判断时已尽到合理注意。

因此，如果买方主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅要证明代理行为存在有代理权的表象，还要证明自己是善意且无过失地相信行为人有代理权。”

二、 如果行为人是无权代理，买方损失是否可以主张。

针对当前房价暴涨的情形，在行为人无代理权的情形下签订的房屋买卖合同，司法实践中一般会认定为无效的合同，合同一旦无效，必然会造成买方损失，交易机会丧失以及合同履行后可得利益之的损失。这个损失应向谁主张了。根据《合同法》第四十八条的规定，若行为人是无权代理，则买方可以向代理人追究相关的法律责任。 但是，在司法实践中，买方的损失，法院根据行为人的过错程度来判断，在无权代理的情况下，实际是双方均有过错，因而，法院不会判决全部的损失由行为人承担，一般是酌情判决赔偿一定的数额。因此，对于代理人无权代理的情形，最好应将出售方（产权人）及代理人一并作为被告诉至法院，当然如果只诉出售方，在法院在审理过程中，可能会依法追加代理人作为被告或案件的第三人参与诉讼。

因此，如果行为人是无权代理时，买方也还可以通过司法救济自己的权利。