房屋买卖阴阳合同的效力探究

本文探讨的“阴阳合同”，范围界定在房屋买卖双方为规避纳税、骗取贷款或其他目的，签订一份不是真实意思表示的公开的合同（阳合同），同时为保护双方的交易安全，双方另外签订一份不公开的合同或补充合同（阴合同）。

关于阴阳合同的效力，在目前的司法实践中存在很多种观点，主流观点三种观点：

一种观点认为阴阳合同均违反了《合同法》第52条“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益和以合法形式掩盖非法目的”的规定，均为无效合同。对此，笔者有不同的看法，买卖合同的效力认定？应当从合同的本质属性方面进行判断，应当考查订立合同目的、动机进行考量，而不是是否违反行政管理的规制。阴阳合同虽然主客观上存在串通的情况，但订立买卖合同的目的是房屋买卖，房屋买卖行为作为民事法律行为，其行为的本质是合法有效的，故在这个问题上，不存在恶意串通的问题。至于其他违反行政管理的问题，不是买卖合同最本质的内容，应根据具体情况追究相应的法律责任（行政、刑事责任）。

又观点认为，阳合同不是合同双方的真实意思表示，整体无效，而阴合同系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同，在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。对此笔者同样有异议，对待这种问题不应当一竿子打到底。因为阳合同虽然是为了某种目的而订立的合同，但是不排除其中存在双方的大量真实意思，不真实部分只是在某些条款上，故个人认为无效只应当限制在这些不真实意思的条款上，以偏概全有失法律的严慎性。

再观点认为，阴合同有效，阳合同除价格条款内容部分无效外，其余条款内容应为有效。笔者赞同这种观点，不管是阴合同，还是阳合同，其中只要是双方真实意思，与合同定纷止争有关的，都应当作为双方关于房屋买卖的约定，其效力应当得到认定。