买了房子，却贷款贷不下款，怎么办？

在最近国家房地产政策处于抑制房价过度过快上涨、抑制炒房的政策大方向下，银行信贷政策也趋于紧缩。现在逐渐出现买房者支付首付款后，银行贷款却迟迟无法贷下来，买方无奈之下想解除合同，但开发商认定系买房违约，要求赔付违约金，首付款扣除违约金后返还。银行贷款部分往往多达几十万，甚至上百万，也正因为买方无法一次性付清房屋全款，所以才采用银行按揭的支付方式。此时如银行贷款无法实现，买方也无法付清全款。买方此时进入了一种进退两难得境地。
按照通常的法律原理，这里存在着两个不同的法律关系，即开放商和买方之间的商品房买卖合同关系，以及买方和银行之间的商品房抵押贷款合同关系，这两个合同关系之间相互独立。按照这种通常的理解，买方因无法取得银行贷款而单方面解除商品房买卖合同，属违约，应支付开发商合同约定违约金。买方和银行之间因为尚未签订抵押贷款合同，故买方无法追究银行相关法律责任。
买方在整个过程中往往不具有明显过错，即使存在过错的情况下，让其承担买卖合同约定的违约责任也不合理。商品房买卖协议和按揭贷款协议是两个密不可分的协议，不能够按照简单的法律原理来理解。买方在整个商品房买卖过程中对于按揭部分不具有平等地位下的谈判能力，银行是开发商找的，相关的按揭政策只有开放商和银行最清楚。无法订立按揭贷款协议并非是买方不同意订立，往往是银行方面审核借款人资信，认为资信不符合要求，不同意贷款。
签订商品房买卖合同，并约定以按揭方式付款，如事后无法订立按揭贷款协议，导致无法支付房款，买方有权解除商品房买卖合同，并要求开放商依据过错比例赔偿买方利息损失。买方之所以采用按揭付款，就是因为无法全额支付房款。此时，无法取得按揭，实际上商品房买卖合同已经无法履行完毕，对于原被告双方来讲，合同目的已经无法实行，此种情况下，应允许买卖双方单方面提出解除商品房买卖合同，从而脱离这种僵局。这里一般的做法是判决预付款返还，同时利息损失按照各自的过错比例承担。
                                                  

                                                    徐剑律师
                                                     2012-7-20