律师观点分析

【关 键 词 】合同纠纷租赁合同纠纷

审理法院：南宁铁路运输法院

案件类型：民事案件

案　　由：租赁合同纠纷

原告代理律师：陈志斌[广西天狮灵动律师事务所]

【一审原告诉请要点】

原告（反诉被告）：广西XX公司

委托诉讼代理人：陈志斌，广西天狮灵动律师事务所律师。

被告（反诉原告）：广西XX责任公司

被告（反诉原告）：广西XX局

原告广西XX公司（以下简称XX公司）与被告广西XX责任公司（以下简称气XX公司）、广西XX局（以下简称气X局）租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日受理后，依法适用简易程序，二被告在法定期间提起反诉，本院于2016年2月19日立案受理，并决定本诉与反诉合并审理并于2016年7月1日公开开庭审理本案。原告（反诉被告）XX公司的委托代理人陈志斌、陈XX，被告（反诉原告）气XX公司、气X局的共同委托代理人冯X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）XX公司向本院提出诉讼请求：1.二被告返还原告租金175000元；

【法庭调查重点】

经审理查明，2013年5月16日被告气XX公司（甲方）与原告（乙方）签订了《广西XX大厦户外广告牌租赁合同》，约定：甲方将南宁市民族大道XX号XX大厦楼体东西两侧钢架制做的信息发布牌出租给乙方作为户外广告牌使用，期限为5年（从2013年7月29日至2018年7月28日）；第一年甲方给予乙方广告牌审批时间为30天，广告制作时间45天（如因天气、政府等原因时间可顺延），合计75天完成广告牌审批申报工作（该时间以合同签订时间算起，不计入合同租约时间），乙方在完成审批程序并领取广告牌设置证后向甲方提供设置证复印件并领取确认回执，本广告牌租赁合同正式计算时效和起算计费租期；甲方为乙方提供办理经营广告牌所需的证明材料及《广告牌发布使用委托书》，协助配合广告经营许可审批工作，所产生的审批费用由乙方支付；乙方负责办理租赁期间经营广告牌的审批手续；合同期内广告牌的维护、维修及安全工作由乙方负责，制作、安装、维护、维修广告牌的全部费用由乙方承担；合同还对其他权利义务作出了约定。2013年7月28日，被告气X局向原告出具一份授权委托书，载明：兹授权我单位下属机构广西XX责任公司，代理本单位与原告签订XX大厦东西两侧钢架制作的信息发布牌出租给原告做为户外广告牌使用，合同期限从2013年7月29日至2018年7月28日，租赁期间的租金收取按合同规定的条款执行。但由于原告未及时向南宁市XX管理局交齐申请户外广告设置证的相关材料，被告气XX公司于2014年8月20日向原告发出一份《关于终止合同的函》，载明：被告气XX公司与XX公司于2013年5月16日签订了广西XX大厦户外广告牌租赁合同，根据广告牌租赁合同具体事宜及细则规定，被告气XX公司给予原告XX公司75个自然日完成广告牌的申报审批工作，现已超期，被告气XX公司提出终止合同，请原告XX公司接函后15日回复。原告于2014年8月21日收到该函。2014年10月8日被告气X局向原告出具一份授权委托书，载明：兹授权我单位下属机构广西XX责任公司，代理本单位与原告签订XX大厦东西两侧钢架制作的户外广告牌出租给原告做为商业形象广告发布使用，原告自2014年10月8日起至2019年10月8日止，在此期限内为合同约定的唯一广告牌合法代理公司。2014年10月15日被告气XX公司（甲方）与原告XX公司（乙方）签订《广西XX大厦户外广告租赁合同补充协议》，自2014年10月8日起算正式租赁和商业发布期，2014年10月8日乙方向甲方支付第一季度的租赁费17.5万元，2015年1月8日前支付第二季度租赁费17.5万元，之后乙方按此日期基准时间及期限向甲方等额支付各期租赁费用；租期五年，自2014年10月8日至2019年10月8日；甲、乙双方须严格遵守本补充协议之约定，甲、乙双方不能违反本合同任何条款，更不能单方终止合同和未经双方认可擅自修改合同，否则视为违约，违约方须承担违约责任，违约方按合同总价的30%赔偿守约方违约费用；本补充协议为原合同条项的增加和调整，除变动事项外所有涉及原合同框架的相关权利义务关系均应得到继续履行，补充协议签订后新约定的事项的一切权责事由均以补充协议约定为准；由于出现不可抗力事件致使本合同部分或全部不能履行或迟延履行，则双方彼此不承担违约责任，如因此导致本合同必须提前终止，广告牌的租赁费用按实际发布日期计算，甲方五天内必须按实际天数计算退还乙方已支付但未发布的广告牌租赁款项；协议还对其他权利义务作出了约定。协议签订后，原告分别于2014年10月31日、2014年11年21日向被告气XX公司支付了第一季度的租金87500元、87500元，之后未支付任何租金。2014年11月3日原告与南宁XX仪器公司签订《广告发布合同》，约定：原告根据南宁XX仪器公司的要求制作广告，并在XX大厦外墙发布，发布期两年，两年的发布总金额为372万元；如出现一方不按双方约定事项履行合同的，使履行合同已无必要的（除不可抗力），不按约定履行合同方即为违约，违约方承担违约责任，违约责任为按合同总价的50%赔偿守约方的违约费用；合同还对其他权利义务作出了约定。2014年11月17日原告向南宁市XX管理局补齐申请广告设置的材料，南宁市XX管理局审查发现XX大厦属于国家机关广西区气X局所有，属于《南宁市户外广告设置管理条例》第七条第（八）项国家机关的建筑控制地带的情形，依法不得设置户外广告，且已不符合规划要求，故作出不同意在XX大厦两侧墙体设置广告牌，并要求原告于2015年3月31日前自行拆除广告牌，恢复墙体原外立面观瞻的复函。2015年1月20日被告气XX公司向原告发出《关于终止广告合同的函》，载明：被告气XX公司于2015年1月16日收到南宁市青秀区城市管理综合行政执法局《责令停止违法行为通知书》，要求被告气XX公司于3月31日前拆除XX大厦两侧墙体广告牌，根据被告气XX公司与原告XX公司签订的《广西XX大厦户外广告牌租赁合同》第四条第（一）项内容，因政府要求的不可抗力因素，该合同自行终止，现被告气XX公司决定终止与原告XX公司的广西XX大厦户外广告牌租赁合同，请原告接函后，立即无条件拆除广告牌上的广告及霓虹灯，恢复大厦钢架结构广告位原貌。原告于2015年1月23日收到该通知书，2015年1月25日复函不同意解除合同。由于原告未按合同约定发布广告，2015年8月5日南宁XX仪器公司向原告发出《终止合同确认函》，要求原告双倍退还5万元履约金，并按合同总价的50%支付赔偿金186万元。

另查明，2014年8月南宁市派XX广告公司就涉案的广告牌向南宁市XX管理局申请广告设置。经被告气XX公司同意，2013年7月7日原告花费1000元对XX大厦广告牌外包铁皮加固、2014年7月26日对广告牌进行修复和局部加固支出800元、2015年3月6日原告对广告牌修复支付1000元，共计2600元。

再查明，经被告气XX公司同意，原告于2014年8月开始在涉案的广告位置发布了6个月的公益广告，一幅广告的内容为：世锦绽放南宁，世界聚集广西。另一幅广告的内容为：营造整洁优美文明有序的城乡容貌环境。两幅广告底端写有“广告招商188××××9379XX”字样，之后原告未再用使用涉案广告牌。

【法院认为】

关于本案合同是否已经解除的问题。被告气X局于2014年8月20日作出的《关于终止合同的函》，以原告未能在约定的75个自然日完成广告牌审批申报工作为由，要求终止合同。原告虽未能在75个自然日完成广告牌审批申报工作，但合同并未约定被告气X局有权依此解除合同，故《关于终止合同的函》不发生法律效力。2015年1月8日南宁市XX管理局的南城管复（2015）16号复函，明确不再同意在涉案墙体设置广告牌，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故从2015年1月8日起原告与被告气X局都有权解除合同。2015年1月20日被告气XX公司向原告发出《关于终止广告合同的函》，原告于2015年1月23日收到，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告与被告气X局的《广西XX大厦户外广告牌租赁合同》、《广西XX大厦户外广告牌租赁合同补充协议》于2015年1月23日解除。

【判决结果】

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（一）项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告广西XX局向原告广西XX公司返还租金175000元；

三、驳回反诉原告广西XX责任公司、广西XX局的诉讼请求。

上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。

  ★陈志斌律师辩护方向及点评：

本院认为，《广西XX大厦户外广告牌租赁合同》及《广西XX大厦户外广告牌租赁合同补充协议》系原告与被告气XX公司双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性和禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《广西XX大厦户外广告牌租赁合同》和《广西XX大厦户外广告牌租赁合同补充协议》是气XX公司代气X局与原告所签订，故本案合同相对人应为原告与被告气X局，被告气XX公司不享有合同上的权利，不承担合同上的义务。