【房产专栏】商品房买卖合同的履行与权利救济
商品房成为人们日常生活的必需品，买房是每个人人生中的一件大事目前，商品房买卖90％以上是以广告形式公开出售的。“学区房”“样板房”“绿化率”，增加楼盘的吸引力，成为开发商之间竞争的手段。然而，当广告中所承诺的并不全是真实的，遇到这种情况应该怎么认定呢？
一、开发商在销售、宣传中不如实履行告知义务应承担什么责任
1、解答
出卖人对于买受人有如实告知的义务。开发商在与购房者签订商品房买卖合同过程中，不如实履行该义务，故意隐瞒房屋真实情况，诱使购房者作出错误意思表示的，构成欺诈。购房者在撤销权除斥期间内请求撤销买卖合同并要求赔偿的，人民法院应予支持。
2、理由
开发商在房地产销售、宣传过程中，具有出示"五证"、明示有关法规和合同文本、告知房地产是否设定抵押、对格式条款进行说明等义务。
《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。因此，若房地产开发企业为促成交易，故意隐瞒对合同缔结或价格确定有重大影响的项目不利因素，则可以认定为欺诈。而根据《合同法》第54条第2款及第58条的规定，因欺诈而订立的合同，可申请法院或仲裁机构予以变更或撤销，并由过错方承担相应的赔偿责任。此外，即使双方最终并未签订购房合同，根据《合同法》第42条第2项，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，仍应承担赔偿责任。
3、小结
开发商在销售、宣传中不如实履行告知义务可能会因欺诈而被撤销合同，给对方造成损失的，承担相应的赔偿责任。
4、注释
“五证”指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
二、开发商通过广告、宣传资料作出的相关说明和允诺如何认定
1、解答
《商品房买卖合同纠纷解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
2、理由
根据《合同法》第十四条的规定，要约应当满足下列条件：一、内容具体确定。二、表明经受要约人承诺，发出要约者即受该意思表示约束。同时根据《合同法》第十五条第二款的规定，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。亦即商业广告可以是要约也可以是要约邀请，而是否构成要约要观察其是否符合《合同法》第十四条要约所要求的条件。
但是对于普通消费者而言，是很难区分开发商通过不同渠道作出的相关说明和允诺是否为要约，法律从业者对于这些说明及允诺是否构成要约也是见仁见智，故最高人民法院为了给出一个明晰的标准，在《商品房买卖合同纠纷解释》第三条中才明确了开发商通过广告、宣传资料作出的相关说明和允诺何时为要约，何时为要约邀请。
《商品房买卖合同纠纷解释》第三条中“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”所指对于合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的因素并未具体规定，这应当根据生活常识以及交易习惯来确定，比如房屋是否是学区房对于房屋的价格有着重大的影响也决定着购房者是否愿意订立商品房买卖合同，应视为要约。
3、小结
开发商通过广告、宣传资料作出的相关说明和允诺原则上为要约邀请，没有法律拘束力，不会成为商品房买卖合同的内容，买方不可据此要求开发商履行。在出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的情况下，视为要约，作为商品房买卖合同的内容，开发商若不据此履行合同，则需要承担违约责任，是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响需要依据生活常识及商品房买卖的交易习惯而定。
4、参考
中国法院网：《商品房宣传资料上开发商“特别声明”的效力认定》
三、买受人能否以商品房存在表面瑕疵等理由拒绝接收商品房
1、解答
根据 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十三条可知：出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。
2、理由
根据以上可知，买受人有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的，可以拒绝接受商品房。但如果开发商交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准,买受人不得以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋并要求开发商承担逾期交房违约责任。
房屋质量存在表面瑕疵，买受人虽不能拒绝接收房屋，但买受人接收房屋不影响开发商对房屋的质量瑕疵承担保修义务。此外，《商品房销售管理办法》第三十五条，如果在商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。
3、小结
只要符合合同约定或者达到法律规定的强制性交付条件和质量标准，买受人一般不能以商品房存在表面瑕疵为理由拒绝接收商品，除非买受人能够举证房屋存在功能性瑕疵以至于严重影响正常居住使用。
四、因“出卖人”未办理房屋过户登记的认定及责任承担
1、解答
根据 《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条，认定及责任承担可分为以下三种情况：
认定1：商品房买卖合同约定买受人委托出卖人代为办证，出卖人未在合同约定或法定办证期限内将房屋过户登记到买受人名下视为因“出卖人”未办理房屋过户登记。
责任承担：除出卖人有证据证明办证逾期系因买受人自身原因造成外，出卖人承担逾期办证的违约责任
认定2：商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办证的，出卖人仍负有为买受人办理房屋过户登记的义务，即出卖人应当在合同约定或法定办证期限届满的三十日前，完成房屋初始登记并将协助办证所需的必要证明材料备齐提交房屋登记机关，且依合同约定或其他合理方式告知买受人可以自行申请房屋过户登记。出卖人未履行上述义务视为因“出卖人”未办理房屋过户登记。
责任承担：出卖人应当承担逾期办证的违约责任。
认定3：因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的视为因“出卖人”未办理房屋过户登记。
责任承担：出卖人承担责任，但可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。
2、理由
根据《物权法》第十四条，不动产物权的变更自房屋过户登记时生效。即不过户房屋所有权不变动，房屋所有权不变动意味着出卖人没有履行房屋买卖合同所带来的转移房屋所有权的义务，而实践当中“出卖人”不过户房屋的情况纷繁复杂，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条特意将各种情况归为三类，并同时规定其中的责任承担。
从中不难发现，办理过户登记是出卖人的义务，如果由于自己这一方的原因而没能履行此义务的，出卖人应当承担责任。上述前两点都是这一种情况，上述第三点也规定了如果由于行政部门的原因导致出卖人未能在合同约定时间内未能办理过户登记的，可以减轻或免除出卖人的责任。由此可知，在有法律规定的情况下，即使不是因出卖人原因而致使房屋未能过户的，也可以归为因“出卖人”未办理房屋过户登记，但是可以减轻或免除出卖人的责任。
3、小结
因“出卖人”未办理房屋过户登记的认定及责任承担必须有法律明确的规定，因为有时不是因出卖人原因而致使房屋未能过户的，也可以归为因“出卖人”未办理房屋过户登记。认定及责任承担所分三种情况以上已经列明，在此不再赘述。
转自：华东政法大学大学生社会法律援助中心
