XX亨饰品中山XX公司、XXX合同纠纷二审民事判决书

律师观点分析

上诉人（原审被告）：XX亨饰品（中山）企业有限公司，住所地广东省中山市XX。法定代表人：陈XX，董事长。委托代理人：芦道宾，广东德元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：XXX，男，1960年9月20日出生，香港居民，住广东省中山市，委托代理人：钱X，广东XX律师。原审被告：陈XX，男，1959年2月17日出生，台湾居民，住（中山）企业有限公司内，
上诉人XX亨饰品（中山）企业有限公司（以下简称XX亨公司）因与被上诉人XXX、原审被告陈XX合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法三民一初字第903号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：2009年8月26日，XXX与陈XX签订一份土地及其厂房买卖合同，约定XXX购买陈XX以划拨出让方式取得的xxx市xxx镇xxxx区xxx路xx号土地及上盖厂房，价格为527.5万元；合同签订当天XXX向陈XX支付订金40万元，2010年1月31日前收到中山市三乡镇人民政府白石管理XX确认房地产已过户到XXX名下的有关证明文件时一次性付清余款；如陈XX违约须向XXX支付40万元违约金，另退还XXX已交付的订金40万元，如XXX违约则订金40万元归陈XX所有；如因政府原因转让未达成，陈XX退还XXX交付订金40万元，不另支付违约金；陈XX的担保人XX亨公司对陈XX在本合同中义务承担担保责任至本合同经XXX、陈XX双方确认终止之日止。XX亨公司在担保人处盖有公章。合同签订当日，XXX向陈XX支付了40万元，陈XX向XXX出具了一份收据。同年10月30日，XXX与陈XX又为上述合同签订了一份关于厂房及地转让合同补充协议，载明：“由于特殊情况，所签订的厂房及转让合同，目前一时无法落实需要一段时间过程……陈XX同意将现有的厂房内腾出2000平方米左右厂房，供XXX无条件使用；XXX在已付订金40万元的前提下，再付给陈XX60万元（作为原合同内金额的前期付款）……”。协议签订当日，XXX向陈XX支付了60万元，陈XX向XXX出具了一份收据。陈XX也如约向XXX提供了2000平方米厂房给其使用，直至2012年6月底XXX将该厂房退还给陈XX。后因陈XX一直不退还购地款100万元，XXX遂诉至原审法院，请求判令：1.依法解除XXX、陈XX于2009年8月26日签订的土地及其厂房买卖合同以及2009年10月30日签订的关于厂房及地转让合同补充协议；2.陈XX退还XXX100万元购地款以及赔偿XXX违约金40万元，共计140万元；3.XX亨公司对陈XX承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用由陈XX、XX亨公司承担。在庭审中，XXX变更第一、二项诉讼请求为：1.确认XXX与陈XX于2009年8月26日签订的土地及其厂房买卖合同以及2009年10月30日签订的关于厂房及地转让合同补充协议无效；2.陈XX退还XXX100万元购房地产款以及赔偿XXX损失40万元，共计140万元。
原审另查明：涉案房地产系集体土地，无土地证及房产证，XXX在与陈XX签订上述合同时已清楚该情况。涉案房地产一直是XX亨公司使用，补充协议中约定由XXX使用的2000平方米厂房也是在XX亨公司的厂房内。
原审法院认为：涉案房地产系中山市XX的集体土地，XXX与陈XX签订的土地及其厂房买卖合同（以下简称买卖合同）已违反了国家强制性规定，是无效合同。双方之后签订的关于厂房及地转让合同补充协议（以下简称补充协议）是买卖合同的从合同，由于主合同无效，从合同亦无效，所以补充协议也是无效合同。据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，陈XX取得的100万元款项应还给XXX。至于，XXX要求的陈XX赔偿损失问题，因XXX在签订合同时清楚涉案房地产的产权情况，导致该合同无效XXX、陈XX双方均有过错，双方应承担相应的责任，故不应适用合同的违约责任的约定，XXX要求陈XX支付违约金40万元的请求原审法院不予支持。但因陈XX一直占用着XXX提供的资金100万元，该损失陈XX应按中国人民银行同期同类贷款利率为标准予以承担。但双方在签订补充合同后，陈XX无条件将位于XX亨公司内的2000平方米厂房交付给XXX使用，据公平原则，XXX在占有使用陈XX提供的厂房期间，其资金被陈XX占用的损失，不应计算。2012年6月底，XXX将占用的厂房归还陈XX后，即从2012年7月1日开始计算。
XX亨公司作为担保人，因买卖合同无效，故担保合同亦无效。但由于涉案的土地及厂房一直由XX亨公司占有使用，XX亨公司在明知土地及厂房的权属性质的情况下，仍对XXX与陈XX的买卖行为提供担保，具有过错。据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条“主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一”的规定，XX亨公司应对陈XX不能清偿部分的三分之一承担连带责任。
综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、XXX与陈XX于2009年8月26日签订的土地及厂房买卖合同及2009年10月30日签订的关于厂房及地转让合同补充协议无效；二、陈XX于判决生效之日起七日内向XXX退还XXX元并支付利息（从2012年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决指定履行期限届满之日止）；三、XX亨饰品（中山）企业有限公司对陈XX不能清偿上述债务的三分之一部分承担连带责任；四、驳回XXX其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17400（XXX已预交），由XXX负担4970元，陈XX负担12430元（该款陈XX须在判决生效之日起7日内向原审法院交纳）。
宣判后，XX亨公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、XX亨公司对主合同和担保合同无效没有过错，不应承担担保责任。XXX长期在三乡镇白石工业区经商，与陈XX是认识很久的朋友，对涉案房地产产权状况非常了解，其愿意以极低的价格购买涉案土地，本身对合同履行的风险有充分的了解和准备。XX亨公司作为担保人，确实知晓涉案土地产权状况，但XXX也对此非常了解，XX亨公司没有隐瞒任何事实和促成主合同签订的行为，主客观上均没有过错，不应承担保证责任。二、XXX一直没有归还占用XX亨公司的厂房，其主张的利息损失不应得到支持。XXX一直无偿使用XX亨公司2000平方米的厂房，导致XX亨公司巨额租金损失，故XXX主张的利息损失不应得到支持。综上，原审判决有误，请二审法院依法改判。
被上诉人XXX答辩称：XX亨公司明知涉案土地不能办证仍对交易担保，XX亨公司存在过错应承担担保责任。XXX已经将大部分涉案厂房交还给陈XX，陈XX对原审亦无异议，XX亨公司称XXX没有交还厂房的事实不属实。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告陈XX经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，亦没有向本院提交书面答辩意见。
本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院另查明：二审期间，XX亨公司提交厂房照片复印件两份，拟证明XXX至今仍有大部分厂房未归还。经质证，XXX对照片的真实性不予确认。
本院认为：建设用地使用权转让合同是指依法取得对国家所有土地使用权的公民、法人或者其他组织将建设用地使用权转让给受让人，受让人支付价款的合同。上述建设用地指国有土地建设用地，不包括农村集体经济组织所有的建设用地。本案涉案土地为集体土地，由此而引起的土地使用权转让纠纷不属于建设用地使用权转让合同纠纷，本院认为，本案案由为合同纠纷。
XX亨公司一直占有使用涉案土地及厂房，上诉人亦称对土地及厂房的权属性质知晓。本院认为，XX亨公司在明知涉案土地属集体土地，XXX与陈XX签订的土地及其厂房买卖合同无法实现办理产权过户合同目的的情况下，仍为陈XX的买卖行为提供担保，主观过错明显。原审法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条的规定，判令XX亨公司对陈XX的债务承担三分之一的连带责任并无不当，XX亨公司的此点上诉理由，理据不足，本院不予支持。关于陈XX应否从2012年7月1日起支付100万元购地款利息的问题。陈XX对原审认定从2012年7月1日起开始计算100万元购地款利息无异议，且XX亨公司未能举证证明XXX目前仍占用涉案厂房的事实，故XX亨公司上诉称陈XX不应支付上述款项利息的意见，理据不足，本院亦不予支持。
综上，上诉人XX亨公司的上诉理据不足，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。