代理词

审判长、审判员：

    依法受杨XX的委托及北京市北方（保定）律师事务所的指派，担任其与李XX房屋买卖合同纠纷一案的诉讼代理人，经详尽审阅卷宗、法庭审理后，发表如下代理意见：

一、杨XX获得案涉房屋产权证书后，李XX违法转卖予刘XX，李XX为本案适格被告主体。

    重庆XX公司与杨XX达成了以房屋抵偿货款的执行和解协议，杨XX依法委托其办理房屋产权证书，在案涉房屋产权登记到杨XX名下后，李XX伪造授权委托公证，将案涉房屋违法转卖给刘XX，李XX直接侵犯了杨XX的财产权益。

因此，李XX为本案适格被告，与重庆XX公司无关。

二、李XX无权卖房行为，未经杨XX及其配偶依法追认。

杨XX及其配偶张艳萍，只是委托李XX将案涉房屋的产权登记到杨XX名下，从未授权李XX买卖案涉房屋。“（2006）渝南岸撤证字第1号”决定书，也明确显示：“委托人杨XX仅委托受托人办理房屋产权证一事”。同时，重庆市NA公证处也依法撤销了李XX伪造的杨XX授权其卖房的公证书。

故，李XX无权将案涉房屋向刘XX出售，其卖房行为无效。

三、购房价格明显低于市场价，房屋买卖所依据的委托公证已被依法撤销等，买受人也未标明其为善意取得，故刘XX的买房行为不构成善意取得。

     1999年3月22日，杨XX依据执行和解协议获得案涉房屋时的价格为2500元/平方米。2004年6月10日，刘XX缴纳的案涉房屋税费票据显示，案涉房屋的总价为17万元，折合约2500元/平方米，并且刘XX承担房产过户手续费。即，案涉房屋价格反倒低于四年前的价格，明显低于市场价格，于理不合。

   2006年6月13日，重庆NA公证处“（2006）渝南岸撤证字第1号”决定书，撤销了李XX买卖案涉房屋的委托公证书。

   另外，买受人刘XX明知房屋卖房合同无效，一直未敢对案涉房屋进行开发利用，房屋一直处于闲置荒废状态。

   因此，买受人刘XX不构成善意取得，其买房行为依法无效。

四、合同是否无效，必须经诉讼才能确定；本诉中李XX卖房行为未确认无效前，杨XX要求返还房屋或退还房款，不存在时效问题。

   2006年6月13日，重庆市NA公证处撤销了李XX卖房行为的虚假授权委托公证；2006年6月20日，重庆市NA公证处与杨XX就“追认”李XX无权卖房行为达成《协议书》。

   但是，本诉中既然确定杨XX的追认依法不生效力，那么杨XX要求确认李XX、刘XX卖房行为是否无效，也需要经过法院的依法审理，未经法院依法裁判不能认定李XX的买房行为是否有效。

   因此，本案中应先解决李XX卖房行为是否有效，确定无效后才可要求返还房屋或退款，杨XX的诉请不存在时效问题。

五、此前公安机关认为杨XX的追认有效，故未对李XX涉嫌的诈骗罪立案侦查；若本案确认李XX卖房行为无效，则李XX构成诈骗罪，请贵院依法向公安机关发出司法建议，追究李XX诈骗罪之刑事责任。

综上所述，李XX为本案适格被告，应依法承担相应责任；杨XX要求确认合同无效、返还房屋，系物权保护之请，不存在时效问题。李XX伪造授权委托及公证书、骗取侵吞杨XX售房款、且情节极为恶劣，已经涉嫌构成诈骗罪，请贵院依法向公安机关发出司法建议，追究李XX诈骗罪之刑事责任。

多年来，杨XX为求公平正义，耗尽心血，经多方坚定申诉，使NA公证处撤销了荒唐做出的公证书。杨XX殷切希望诸位法官，能为民作主，还公道于百姓！

以上意见请采纳！

代理人：北京市北方（保定）律师事务所

王向阳   律师

2018年9月9日