如何认定商品房售楼广告的法律效力

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施，该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题，商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注，本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。

商品房售楼广告属于商业广告，关于商业广告的法律效力，《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的：寄送价目表，拍卖公告，招标公告，招股说明书，商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢，该法第14条对要约作出了如下规定：第一，内容具体确定，第二，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定，如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词，分歧较大。开发商主张，商品房售楼广告属于要约邀请，因为首先售楼广告是向不特定人发出的，不具备一般要约向特定人发出的要件，其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定，也没有表示出经受要约人一旦承诺，开发商便受广告内容约束的意思，其三，如果双方没有明确将广告内容写进合同，则广告内容不具备任何法律效力，所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方，他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础，应该是合同一部分，特别是在商品房预售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，开发商卖的其实是图纸，模型，购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告，售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容，看作是开发商的承诺，所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。

由于一直存在着争议，全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定，该《解释》第三条规定：商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的，只是又具体明确了一下，司法操作性更强了一些。

铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美，词藻华丽，如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力，结合《解释》的规定，在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上，可以将商品房售楼广告大致分为以下四种：

第一类，属于开发商具体确定的内容，也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示，例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中，其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容，具有法律效力。

第二类，属于内容较具体，但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等，这些内容购房者千万不能掉以轻心，需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化，如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等;相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细，购房者越容易得到法律的保护，一定不能嫌麻烦。

第三类，是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言，人为美化，制造声势，为得是吸引购房者注意力，多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”，“依山傍水”，“商机无限”等，这些广告内容只能算作要约邀请，开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园，商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断，不能仅听广告中一面之词，这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。

第四类，属于内容具体确定，但系开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”，“保证产权”，“售后包租”等内容，根据法律规定楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，否则即为侵犯其他业主权益而承担责任;关于房屋产权登记承诺也是无效的，因为产权登记是政府行政主管部门的职权，能否登记产权，要看其是否具备产权登记的合法条件，开发商说了不算;售后包租在法律、规章中也是严令禁止的，主要是考虑到在目前的法制状况下，缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行，售后包租多是一种促销手段，法律明确规定这种行为无效。所以要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定，否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。

小心雷区

——谈商品房销售广告法律性质

邹广志

商品房销售广告是开发商推销商品房必不可少的重要手段。一个真实、诚信的广告会给开发商带来良好的商机，相反，虚假、欺诈的广告则会惹祸上身。小心雷区，莫入法律禁地，这是当今开发商售楼广告应当警戒的问题。

国家工商行政管理局发布的《房地产广告发布暂行规定》第3条明确规定：“房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。”该规定对禁止广告的情形、准予广告的条件、广告的内容以及相关情形都作了明确规定。然而，有的开发商却有法不依，有章不循，明目张胆地欺骗购房者，编制精良的销售广告和宣传资料，承诺多种诱人而不真实的条件：

例1，某广告称，所售楼房距医院500米，实际是取直线计算的，因为中间隔着一座工厂和一个研究所，从楼房到医院需绕道走5000多米。

例2，某商品房销售广告称，所售楼房周围将建绿地和休闲广场，环境将如何幽雅等等，结果不但未建绿地，二年后还在所称的休闲广场上又建起了商品楼。

例3、某地开发商的售楼广告称，所售楼房地处交通要道系开发新区，近处有公交车站。但购房者入住两年多也未见近处有公交车站，要乘车需步行三站地。

诸如此类内容不实诱骗购房者购房的广告，在当今的商品房销售市场上不胜枚举。一旦购房者发现销售广告与实际不符，指控开发商欺诈时，开发商便以种种托词，拒不承担责任。

为了解决这类纠纷，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)，对商品房销售广告的性质如何认定及其法律后果作了规定。《解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这一解释，可以说是要约邀请理论在司法实践中的突破。它符合法律要义和交易公平原则。

这里，先说一下要约邀请。要约邀请，也称要约引诱，即引诱他人向自己发出要约的意思表示，是订立合同的准备行为，不具有约束力。其特点是：要约邀请是向社会上不特定的人发出的;其内容不具备要约的全部要件;目的是要引起他人向自己首先做出要约表示。

商品房销售广告和宣传资料，就其属性而言，它是一种要约邀请。因为，它是向不特定的人发出的售房信息，社会公众愿者上钩，想买房屋就可以向开发商发出购房要约。

但是，商品房不同于一般商品。一般商品，购买者见物起意，指物购买，注重的是商品本身的质量和造型。而商品房则不同，购买者不仅注重房屋本身的要素，还注重房屋所处的条件环境，是房屋及其周边条件的综合性指数。所以《解释》规定，商品房的销售广告和宣传资料就所售房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，对合同的订立和房价确定发生重大影响的应视为要约。

所谓要约，亦称订约提议，是指一方当事人在提出合同条款的基础上，要求或者建议对方与自己订立合同的意思表示。其特点是，对合同内容的设计以及适用法律等的意思表示一经发出即对要约人具有约束力，要约人表示了订约的意图，即表明他要承担承诺的后果。要约的内容必须具体确定而完整，具备未来合同的主要条款。要约是向特定的人发出的，但也可以向不特定的人发出，向不特定人发出的建议必须是一项要约，并能承诺履行合同的能力。比较一下商品房销售广告和宣传资料有的也具有要约这一特征。

下面说一下《解释》中规定的要约邀请视为要约的限定条件：

第一、商品房销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。例如，所售房屋的结构型式、户型、空间尺寸、质量、朝阳以及楼距、遮光、地段、生活休闲环境、交通、医院、学校等与居民生活相关的条件等等，都是具体、明确的，应视为具备了要约的条件。

第二、广告所作的说明和允诺，对订立合同和房价的确定有重要影响。购房者基于对商品房销售广告和宣传资料中哪些具体确定的说明和允诺的相信，最后决定选择购买广告推销的商品房。这是对广告宣传的响应，是对要约的回应。因此，广告中的确定性说明和允诺应视为要约。

第三、对订立合同和房价有重大影响的具体确定的说明和允诺，不论是否写进房屋买卖书面合同，都视为合同内容，都以要约和合同内容来对待，违反者要承担违约责任。

了解《解释》中有关商品房销售广告性质的判定问题，对于购房者维权是一个有力的依据;对于开发商来说，则应注意约束自己的广告宣传行为，诚信真实、不欺骗购房者，负责地进行广告宣传