合作房地产合同是房地产合作中经常用到的合同，但有时却会变成“名为合作实为借贷”的借款合同，两者在本质内容上有明显区别，构成要件亦不同。现实生活中最常见的便是利用清理条款来混淆两者的关系，清理条款本质是用以解决合同终止后的遗留的法律问题的合同条款，但当事人往往利用清理条款规避法律问题，应当如何避免？合作房地产合同与“名为合作实为借贷”合同如何区分？

律师观点

要避免当事人通过混淆两者的关系来规避法律问题就要区分清楚清理条款与“名为合作实为借贷”合同，主要看签订合作开发房地产合同的双方是否是共担风险，清理条款系合同终止后履行的条款，合同终止并不影响清理条款的执行。合作房地产合同中的“名为合作实为借贷”与清理条款在本质内容上不同，“名为合作实为借贷”合同是指合同约定一方不承担经营风险，只收取固定数额货币的，该合作房地产合同应当认定为借款合同，双方的关系为借贷关系而不是合作关系，当事人共同出资、共担风险、共享利润的则为合作房地产合同，当事人之间为合作关系。合同中的清理条款是指合同终止后如何处理合同遗留问题的合同条款，清理条款并不属于法律规定中“名为合作实为借贷”情况。

案例分析

从合同约定的权利义务来看，甲厂与乙公司双方属于共同出资、共享利润、共担风险的合作关系。合同中约定合同履行后，甲厂一次性偿还乙公司前期垫付的费用及承担垫付款银行同期贷款利息四倍，该条款属于合同终止后的清理条款。

基本案情

甲厂与乙公司签订协议，约定甲厂提供划拨土地，乙公司出资设立房地产开发项目公司，开发房地产项目，乙公司负责办理并且垫付甲厂前期手续和费用，甲厂通过相关材料，以土地作为乙公司支付费用的担保。乙公司垫付费用后，因其他原因不能成为新公司股东的，甲厂一次性偿还乙公司前期垫付的费用及承担垫付款银行同期贷款利息四倍，乙公司成为股东的，乙公司垫付资金作为入股资金，甲厂以其土地价款入股。

协议签订后，乙公司垫付了1500余万元费用，双方未能组成新公司，该土地挂牌，因乙公司自身原因未参加竞买，双方不能继续合作，乙公司要求甲厂归还垫付款，并且按照同期银行贷款利率的四倍支付利息。甲厂辩称双方是借贷关系，同意解除合同返还垫付款，但是按照同期贷款利率支付利息。

法院裁判

一审法院认为，约定合作不成，乙公司要求甲厂返还本金和四倍利息的，实为借贷，借贷无效，故判决甲厂向乙公司返还本金并按同期中国人民银行贷款利率支付利息。乙公司不服一审判决，提起上诉。

二审法院认为，双方系房地产合作关系，《协议书》第四条为合同解除后的清算条款，不能据此认定合同的性质为借款合同。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。乙公司的诉讼请求应予支持，据此改判甲厂支付同期贷款利率4四倍的利息。

法律分析

本案的主要争议焦点双方签订的合同是否为借款合同，本案中双方在《协议书》中约定的第四条条款内容的判定对决定合同是否为借款合同起主要作用。在本案中，我们支持的是二审法院的观点，该条款属于清理条款，主要理由如下:

第一，该条款约定终止履行后接受出资的一方返还出资方投资款本金及按照同期银行贷款利率四倍支付利息，生效的时间是合同履行后既终止后，该条款属于清理条款；第二，从合同约定的权利义务来看，双方共同出资、共享利润、共担风险，双方之间的关系为合作关系。

综上所述，本案中甲厂与乙公司在合同中约定一方出地，另一方出资，设立房地产项目公司，按照出资比例享有项目公司股权权益，合作开发房地产。从约定的权利义务内容看，协议性质为共同出资、共担风险、共享利润的合作开发房地产合同，双方是合作关系。合同的第四条条款约定的是终止履行后的问题，依据合同法第九十七条、第九十八条规定，此约定性质为合同终止履行后的清理条款，不属于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定的名为合作合同实为借款合同的情形。

案例来源

《民事审判指导与参考》指导性案例第62辑

相关法律法规

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十四条  本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第二十六条  合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

《中华人民共和国合同法》

第九十七条   合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第九十八条  合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。