开发商与物业公司签订的前期物业服务合同对业主是否具有约束力？

前期物业服务合同：是指物业建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，是物业服务企业被授权开展物业管理服务的依据。《物业管理条例》规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”

律师观点

实际生活中，业主通常以合同的相对性原则作为依据，辩称其未在合同上签字，故不是合同当事人，主张开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同对其不具有约束力而拒绝承担物业费。

前期物业服务合同突破了合同相对性原则，对业主具有约束力，并为立法、司法所确认。

物业管理企业的选聘一般由业主大会决定，但是实践中从物业开始交付给业主到业主大会成立有较长时间，如让每个业主自己与物业管理企业签订前期物业服务合同，会导致小区由于缺乏前期物业管理，损害业主的合法权益。因此，为维护业主的合法利益，只能暂时“剥夺”业主自主选聘物业，开发商是业主委员会成立之前已经存在的第一业主，所以，业主当然代表人的开发商与物业管理企业签订的前期物业服务合同是为了全体业主的利益，当然适用于全体业主。

原1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》第5条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”2007年7月1日国务院颁布《物业管理条例》第21条规定：“在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 2009年4月20日最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，开发商与物业服务企业签订前期物业服务合同具有法律依据。

根据国务院《物业管理条例》第25条明确规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同的约定。”实践中，前期物业服务合同一般作为房屋买卖合同的附件。所以，业主在房屋买卖合同上签字，自然受前期物业合同约束。

但是，前期物业服务合同在业主购买物业后就直接关系到业主的切身利益，然而业主在选聘前期物业管理企业时不能表达自己意志，所以前期物业服务合同约定可能会损害业主合法权益，此时，业主可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉。如果物业管理企业未按照前期物业服务合同约定的内容履行义务构成违约，业主可以拒交相应的物业管理费用。但业主不能单独以自己未对前期物业服务合同作出承诺为由，拒交物业管理费用。

案情简介

1、2006年5月29日原告上海某物业公司与被告某置业公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对南六公路碧盈苑实行物业管理。2007年12月18日，被告郑某与被告某置业公司签订商品房预售合同，某置业公司承诺在2008年9月30日前办理初始登记，并约定了房屋交付条件等。

2、被告某置业公司于2008年3月7日向原告发出碧盈苑小区物业进驻通知函，写明已取得新建住宅入住许可证，即将开始办理小业主手续；

3、被告某置业公司于2008年4月向被告郑某发出碧盈苑入住通知书，要求被告郑某办理房屋交接手续（已取得住宅交付使用许可证，并获取了银行对被告郑某办理预购商品房预告登记时撤销抵押的承诺，但被告某置业公司至2008年7月9日才缴纳了物业（房屋）维修基金）。被告郑某察看后认为房屋存在质量问题未办理入住手续。

4、2008年9月被告某置业公司再次发出入住通知书，2008年8月、2009年5月原告两次致函被告郑某要求其办理入户手续，均未果。2009年9月26日原告向被告郑某催要2008年6月至2009年9月25日的物业管理费7727元和滞纳金未果，故起诉。

争议焦点

一是开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主是否有约束力；二是业主能否以房屋有质量、装修、设备等瑕疵为由不接受房屋，并以未实际接受房屋为由拒付物业费。

法院判决

被告某置业公司依商品房预售合同约定于2008年4月向被告郑某发出入住通知书，被告某置业公司尚未缴纳物业维修基金而不具备合同约定的交房条件。后被告某置业公司于2008年9月再次向被告郑某发出入住通知书时，已经具备合同约定的交房条件，但被告郑某以房屋存在质量问题一直未与被告某置业公司交接房屋，属被告郑某无正当理由拖延交接房屋。所以，被告郑某接到2008年9月的通知书时，视为房屋已实际交接。因该通知书并未明确房屋交接的期限，故酌情考虑从2008年10月1日起至2009年9月25日的物业管理费5775元应由被告郑某支付。自2008年6月起至2008年9月的物业管理费1952元，由于被告某置业公司尚不具备交房条件，依据原告与被告某置业公司签订的《前期物业服务合同》约定，应由被告某置业公司支付。

法律分析

本案中，作为开发商的某置业公司与物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，且在某置业公司与业主郑某签订的房屋买卖合同的附件五为房屋的《前期物业服务合同》、《使用公约》及有关承诺书，因此业主郑某辩称的前期物业服务合同对其没有约束力的主张于法无据。

根据合同的全面履行原则，当开发商向业主发出入住通知，而业主对房屋的质量、设备、装修等问题持有异议，开发商又要求业主接收房屋，向业主交付钥匙时，业主能否以有房屋质量、设备、装修等争议为由拒绝接收房屋，关键要看双方在房屋买卖合同中对于交房条件及对于上述争议如何解决的约定。本案中，业主与开发商在房屋买卖合同中对于房屋交付的条件进行了明确的约定，同时在合同第17条中约定房屋的装修、设备标准达不到合同附件三约定的标准，业主有权要求按照差价予以补偿，如果主体结构不符合的，有权单方面解除合同。因此，业主不能以房屋的质量、装修、设备达不到标准为由拒绝接收房屋，而应当按照合同的约定，在房屋交付条件已经成就的情况下先接收房屋，再主张补偿权。

相关法律法规

《物业管理条例》

第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十五条　建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

原1994年建设部《城市新建住宅小区管理办法》

第五条  房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同

案件来源：上海市高级人民法院民一庭编《房地产案件法律适用关键词与典型案例指导》，法律出版社，2014年2月1日。