2010年开始，为遏制房价过快上涨，全国多个地区出台了限购令，以维护房价平稳。在这一背景下一些购房者为了规避房屋限购政策，借用他人的名义来购买房屋，从而在实践中产生了大量的房产借名登记案件。实践中对于出卖人与买受人已经签订房屋合同，并且实际交付，但是由于买受人不具备购房条件因此无法过户，买受人试图借用符合购房条件的人作为名义产权人，与出卖人重新签订合同，这种请求可以得到支持么？
律师观点
在实践中，借名购房存在多种情形应当区分对待。根据上海地区的实践总结，如果出卖人、买受人、第三人（出名人）三方协商一致，出卖人可以同第三人另行签订合同，合同签订后即可办理过户手续，顺利过户；出卖人不同意变更买受人的情形下，如果签订的合同约定买方有权更改买受人，则法院支持买方有权要求变更合同主体，并履行合同。如果签订的合同并未约定买方有权指定买受人，则出卖人享有缔约自由，有权拒绝变更合同相对人，拒绝与其他买受人重新签订合同。
案例分析
1.买卖协议系当事人真实意思表示，故协议有效。各方协商一致对买受人进行了变更，不影响协议的效力。
在（2017）沪01民终6321号案中，卖方刘永全与买方孙芬芳签订购房协议，约定以租代售的形式租给孙芬芳，后将房屋交付给对方。由于政策变化孙芬芳不符合购房条件无法过户，其与刘永全协商以冯玉梅的名义购买该房屋，后刘永全与冯玉梅再次签订房屋买卖合同。法院认为，孙芬芳与刘永全就系争房屋签订买卖协议，系双方当事人真实意思表示，协议有效。虽然之后各方之间对买受人进行了变更，但并不影响前述买卖协议本身的效力。
2. 当事人双方签订合同约定购房人有权更改购买人的姓名，则出卖人以购房人系限购对象无法过户为由要求解除合同不予支持。
在（2017）沪01民终1529号 案中，黄国英作为出售方与郑志儿作为买受方及上海XX事务所作为居间方签订居间协议，其中明确约定签订合同时买受方有权更改购买人姓名。房产交付给郑志儿由其居住。其后黄国英向法院提起诉讼主张郑志儿系限购对象，房屋无法过户，合同目的无法实现，认为其享有解约权并要求郑志儿承担解约违约金。法院认为，依法成立的合同，受法律保护。黄国英、郑志儿就系争房屋所签的居间协议系双方的真实意思表示，且于法不悖，双方均应恪守履行。从合同约定来看，郑志儿有权更改购买人姓名，在郑志儿享有上述权利的前提下，黄国英并未提供证据证明目前已发生导致房屋不能过户的情形。因此，黄国英主张解除合同缺乏事实和法律依据，故不予支持。
3.合同当事人享有缔约自由，即出卖人有权拒绝变更合同相对人，法院支持当事人不继续履行合同。
在（2017）沪01民终5426号案中，买方刘展与卖方宁晓玲签订了房屋买卖合同，但过户时被告知刘展不符合购房条件，刘展得知以家庭名义买房即符合购房条件，向卖方提出要求增加买受人，遭到卖方宁晓玲的拒绝。法院认为，因合同当事人有选择交易对象的权利，合同主体的变更系根本性变更，并非不影响总体权利义务的细微变更，本质上是重签合同，宁晓玲有权拒绝重新签订合同。
在（2018）沪02民终1173号案中，2015年10月14日，买受方张全新，出卖方唐磊、唐伟弟，居间方庞铸公司就系争房屋签订《买卖协议》，合同签订后张全新支付定金，出卖方交付房屋。但是经查证张全新不具备购房资格。法院认为依法成立的合同自成立时生效，当事人均应按约履行。本案系争房屋虽已交付张全新，但张全新至今尚不具备购房资格。即使唐伟弟同意与张全新指定的人进行交易，但上述意思表示并不能代表另一房屋权利人唐磊，据此，张全新要求继续履行居间协议，本院难以支持。
在（2017）沪01民终4497号案中，2016年7月7日，买方肖素琼与卖方周忠达、潘花芳、周思思通过上海XX事务所的居间介绍，签订了《买卖合同》转让一处房产，办理过户手续时交易中心告知肖素琼系限购对象，未能完成过户手续。肖素琼要求重新签订网签合同，将买受人增加为肖素琼、杨世能。遭到卖方周忠达、潘花芳、周思思的明确拒绝。法院认为，缔约自由是合同法的基本原则，而选择相对人的自由是缔约自由的应有内容之一，任何人均不负有必须与特定人缔约的义务。现肖素琼要求重新签订网签合同，将买受人增加为肖素琼、杨世能，因涉及到合同主体的变更，在卖方明确不同意的情况下，一审法院无义务强制卖方与肖素琼、杨世能缔结合同，故对于肖素琼、杨世能继续履行合同的诉讼请求，一审法院不予支持。
在（2013）沪一中民二（民）终字第3511号案件中，赵明刚、王发俊、徐寰、赵海生、赵辰月（甲方）与詹强、王云静、徐秀云、詹森（乙方）经A事务所居间介绍，签订《房地产买卖合同》买卖一处房产。合同签订后办理过户手续时，经交易中心审查乙方中的徐秀云属限制购房对象，乙方要求将购买人徐秀云去除，合同其他部分不变。但赵明刚等五人不同意。法院认为：变更购买人的名字，修改的是合同一方的主体，涉及权利义务的变更，需要赵明刚等五人的同意才能变更。詹强等四人主张重新签合同，变更购买人的名字，是权利转让，赵明刚等五人有义务配合重新签订合同的意见，于法无据，法院不予采纳。
