私房被列入征收范围后，只要户口在该动迁房屋下， 就一定能够拿到动迁安置补偿吗？

热点问题及律师评析

【动迁热点问题】

房子要拆迁了，谁有权得到拆迁安置以及补偿款该如何分割等问题一直是被拆迁者最最关心的重点。虽然动迁对大多数人来说应该是一件好事，不仅可以换到更新更大的房子，还可以拿到数额较大的动迁安置补偿费用，尤其是对上海人来说。但是上述好处之后，便是引起家庭矛盾不断的安置补偿款的分配问题。根据目前上海私房动拆迁情况来看，出现最多的就是动迁补偿款分割共有纠纷。在这些纠纷中有一种情况非常引人注意，那就是当被拆迁的私房下有非产权人的户口时，该非产权人是否能据此享有分割动迁安置补偿款的权利。

【律师评析】

私房是指由个人或家庭购买、建造的住宅。一般认为是产权房，即拥有房屋产权证的房屋，房屋产权人登记的权利人为产权人，即私房的被拆迁人。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条规定，在拆迁过程中，私房的产权人系被拆迁人，由产权人代表全体房屋使用人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，动拆迁补偿款归产权人所有。

同时根据该《实施细则》第四十四条规定：“征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人”。由此可见，私房拆迁动迁利益的归属是被拆迁人（即产权人），也就是说只有房屋产权人才能拿到动迁安置费用，但是相应的，产权人也要对房屋使用人作出相应的安置。据此，私房房屋动拆迁补偿款分割原则为：补偿款归产权人所有，产权人负责安置房屋使用人。也就是说，只有当非房屋产权人被认定为房屋使用人时，才能够得到一定的安置补偿费用。那么，在动迁房屋下挂有户口的人是否就能被认定为房屋使用人呢？

首先《实施细则》第五十一条规定，房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。其次结合2006年上海市人民政府颁布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》规定，截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。由此可见，要被认定为房屋使用人，必须是在该动迁房屋内实际居住的人，如果并未在该房屋内实际居住过，即便户口挂在动迁房屋下，也不是房屋使用人，不会被认定为应安置人口。

典型案例分析：原告李Y与被告匡某等共有纠纷

当事人关系

原告：李Y

被告：被告匡某和徐AD、徐HG、徐DM、徐WQ、徐BM、徐DJ、徐HD、徐DK

第三人：上海闸北第二房屋征收服务事务所有限公司

案情简介

2012年11月11日，上海市闸北区住房保障和房屋管理局（甲方）、第三人二征公司（代理人）与徐秀山（亡）、被告匡某、徐AD、徐HG、徐DM、徐WQ、徐BM、徐DJ、徐HD、徐DK（乙方、被征收人）签订《上海市国有土地房屋征收补偿协议》，上载明，户籍人口徐DK、徐DJ、徐DM、匡某、李Y等；乙方的房屋坐落于柳营路兴隆村X号，房屋类型旧里，房屋性质私。经认定建筑面积205.2平方米，签约期内签约照顾建筑面积131.76平方米；被征收房屋价值补偿款合计92，482，227.97元，其中1、评估价格为4，194，288元（计算公式：20，440×205.2×100%=4，194，288元）、套型补贴为305，040元（计算公式：20，336×15=305，040元）、价格补贴为1，251，884.16元（计算公式：20336×205.2×30%=1，251，884.16元），其中户外共有人徐HG、徐HD、徐BM、徐WQ、徐AD，补偿金额1，597，558.93元，户内共有人补偿金额4，153，653.23元；2、评估价格为2，693，174.4元（计算公式：20，440×131.76×100%=2，693，174.4元），价格补贴为803，841.41元（计算公式：20，336×131.76×30%=803，841.41元），小计3，497，015.81元；乙方选择货币补偿，补偿款为92，482，227.97元；乙方选择房屋产权调换，甲方提供给乙方的产权调换房屋计玖套；搬家费补贴8，587.04元、设施移装费补贴6，320元、协议签约奖励费340，000元、搬迁奖励费60，000元、早签多得益奖励费20，000元、被拆面积奖励费673，920元，无未经登记建筑奖励费20，000元、共有产户配合奖100，000元、异地购房补贴150，000元、过渡费387，504元，合计1，766，331.04元；本协议补偿总金额合计11，014，559.01元，甲方按本协议扣除房款后支付乙方补偿款3，079，748.46元。协议乙方落款处由“徐DM”签字确认。

后原告李Y向法院诉称，其是系争房屋的居民，而系争房屋被列入征收范围之后，系争房屋的继承人在未征得原告同意的情况下，于2013年1月单方面与闸北区住房保障和房屋管理局及征收实施单位二征公司签订了《上海市房屋征收补偿安置协议》。原告表示，系争房屋征收协议明确了由产权人对房屋内的实际使用人和同住人进行安置，协议中的照顾面积补贴、其他补贴奖励均具有人头因素，是按户来分配的，原告有权进行主张。原告90年代的时候曾和匡某一起居住至2000年左右，后因结婚搬出系争房屋。由于被告的刻意隐瞒，原告对于各被告签订动迁协议一事毫不知情。其后原告曾多次与众被告进行交涉，但被告一再互相隐瞒、推诿，均不对原告进行安置。原告作为系争房屋的户籍在册人员，理应在本次征收中获得安置，但被告未对原告进行处理和安置，侵犯了原告的合法权益，故请求依法对系争房屋征收补偿进行析产，由被告徐HG、徐DM、徐DJ、徐DK、胡FY对原告进行安置补偿。

被告匡某和徐AD、徐HG、徐DM、徐WQ、徐BM、徐DJ、徐HD、徐DK共同辩称，原告不是系争房屋的产权人和继承人，系争房屋是由徐HG一家、徐DM一家、徐DJ一家、徐DK一家及匡某居住，原告从没有在系争房屋居住过，仅仅是空挂户口。本次动迁是按照房屋面积来计算的，不考虑人头因素，在动迁时，第三人没有考虑原告的份额。原告当时是为了读书，才把户口迁至系争房屋，从来没有居住过系争房屋，不是该房的实际使用人，故原告没有起诉资格，不同意原告的诉讼请求。

第三人上海闸北第二房屋征收服务事务所有限公司表示，被征收房屋性质是私房，按照被征收房屋的价值进行补偿，所取得的补偿款及补偿安置房屋，全部归该房屋的所有人所有，房屋的所有人只有9人，即匡某及其八个子女。因该户不符合居住困难户托底保障的条件，故本次征收没有考虑人口因素。而安置的九套房屋是按照价值标准进行的调换，产权人是居民自行约定的，但产权人范围限于户籍在册人口，户外产权人无法取得房屋安置。

经审理查明，系争房屋系徐秀山（2001年2月15日报死亡）名下的私房。匡某与徐秀山共育有8个子女，分别为：徐AD、徐HG、徐DM、徐WQ、徐BM、徐DJ、徐HD、徐DK。系争房屋是由徐HG一家、徐DM一家、徐DJ一家、徐DK一家及匡某居住，根据被告徐HG提供285地块兴隆村X号动迁共有产户外人员的份额表，证明户外共有人徐HD、徐BM、徐WQ、徐AD，均认可其份额26.5万元已经收到。但被告徐AD、徐WQ、徐BM、徐HD均表示，收到的只是父亲一半的遗产，并表示其动迁利益不要求在本案中处理，如对分配有异议，将会另行主张权利。此外根据《闸北区（285街坊）安置房预约单》显示，所有九套调换房屋的产权均在动迁时由实际居住人所得。

法院判决

驳回原告李Y的诉讼请求。

法律分析

【争议焦点】

李Y是否是系争房屋的实际使用人

【审判理由】

本院认为，民事活动应当遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。根据第三人在审理中的陈述可知，系争房屋征收时不符合居住困难户的标准，故未考虑人口因素，其并未认定受安置人员，故安置人员的认定由本院根据相关的法律规定并结合系争房屋的来源及对房屋的贡献、居住情况、房屋征收补偿款的实际组成等因素予以确定。

系争房屋系登记于徐山名下的私房，徐山过世后，系争房屋的所有权归被告匡某及8个子女所有，该房屋的来源与原告无关，原告对于系争房屋也无贡献。结合原告及其母亲徐BM在审理中的陈述，原告的户口自幼年迁入系争房屋后，仅偶尔居住，原告结婚后就搬入丈夫家居住，原告系空挂户口，不应认定为受安置人员。

结合房屋征收补偿款的实际组成来看，货币补偿款、搬家费、设施移装费、签约奖励费、搬迁奖励费、早签奖、被拆面积奖、未见证奖励、共有产配合奖、异地购房补贴、过渡费均系对房屋所有人及同住人的补偿，与原告无涉。

案例链接

李Y诉匡某等共有纠纷案_司法案例_无讼

https://www.itslaw.com/detail?judgementId=8058bf81-e157-40a7-a17d-cc9634c9f882&area=1&index=1&sortType=1&=1&conditions=searchWord%2B%E5%8E%9F%E5%91%8A%E6%9D%8EY%E4%B8%8E%E8%A2%AB%E5%91%8A%E5%8C%A1X%2B1%2B%E5%8E%9F%E5%91%8A%E6%9D%8EY%E4%B8%8E%E8%A2%AB%

相关法规链接

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（2011年10月19日上海市人民政府令第71号公布）

第二十三条（征收补偿协议主体的确定）

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

第四十四条（居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务）

征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

第五十一条（有关用语的含义）

本细则中下列用语的含义：

（一）被征收人，是指被征收房屋的所有权人。

（二）公有房屋承租人，是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。

（三）共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

（四）房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。

《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条,拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。

《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》（2006年6月19日上海市人民政府令第61号公布）

第六条（应安置人口的认定标准一）

截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），

且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。