房屋修复后保修期应改重新计算吗？

新建商品房买卖交易中，开发商与业主因房屋出现质量问题及对保修期的理解不同产生纠纷具有普遍性。目前，我国关于商品房保修期，仅在国务院《建设工程质量管理条例》及建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中有所规定，且仅针对商品房保修范围和保修期限，对于修复部位的保修期应否重新计算，以及业主在保修期内提出质量问题，而开发商实际维修时保修期已过情形下，如何平衡双方的利益等问题均未涉及，显然存在法律漏洞。而在现实交易中，开发商提供的《商品房预售合同》一般为格式合同，其中有关商品房保修期的条款，通常仅简单地将上述条例或规定中的相关条文直接写入合同，除此以外并无其他约定，由此导致对于有关商品房保修期的纠纷，审判实践中常因缺乏法律和合同依据而面临困境。此外，房屋修复部位与其余部位难以区分，在许多城市旧房改建后对新建部位设定保修期时，同样成为难点——改建的部位应有保修期，关键在于如何合理区分改建部位。

吴某诉上海某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案

2007年3月，原告吴某与被告上海某房地产开发有限公司签订商品房预售合同，其中约定：自房屋验收交接之日起，开发商对房屋负责保修，保修范围和保修期由双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件中约定。

2007年6月29日，开发商与吴某如约进行房屋验收交接，吴某验看房屋后提出3处房屋质量问题，开发商表示将在两个月内解决。但双方争议的焦点在于：吴某要求于修缮完毕之日起两年内开发商对修缮部分承担保修责任，并向吴某赔偿损失近1万元。

开发商辩称，其一直同意修复房屋，但吴某要求重新计算保修期缺乏法律依据，但同意按照吴某的要求向其赔偿损失。

原告要求开发商于修缮完毕之日起两年内对修缮部分承担保修责任，则缺乏依据。判令开发商对质量问题进行修缮，支付修复补偿费9000余元，开发商自修缮完毕之日起九个月内对修缮部分承担保修责任。

法院认为，系争房屋在开发商交付的当日即存在质量问题，开发商应当依照双方的约定和法律法规的规定，对系争房屋履行保修义务，并应按照双方的约定支付相应的补偿费。至于原告要求开发商于修缮完毕之日起两年内对修缮部分承担保修责任，则缺乏依据，不予支持。

新建商品房保修期内，开发商对保修范围内房屋质量问题所承担的免费维修的义务，即是一种特定的物的瑕疵担保责任。

一方面，开发商必须担保在保修期内，房屋不会出现合同约定或者法律规定的保修范围内的质量问题，否则，开发商应负免费维修的义务。

另一方面，开发商承担的是被“特定化”的物的瑕疵担保责任，其“特定化”表现为三个方面：一是“瑕疵”特定，即限于合同约定或法律规定的“保修范围”（或“保修内容”）； 二是买受人的“质量异议期间”特定，即为合同约定或法律规定的“保修期”；三是“救济方法”特定，顾名思义，“保修期”内开发商对房屋瑕疵仅负有免费维修的义务，至于解除合同、赔偿损失等物的瑕疵担保责任的其他救济方法，除非开发商与业主有特别约定，否则并不适用。

关于房屋修复部位保修期应否重新计算，目前并无法律规定但在目前的审判实践中，综合衡量各种利益，以认定房屋修复部位保修期不予重新计算为宜。原因在于：

首先，从法律层面，我国法律未规定修复后保修期可以重新计算，以往的审判实务中亦无相关判例。因此，除非当事人对该问题有合同约定，否则有法官造法之嫌。

其次，从操作层面，认定房屋修复部位的保修期重新计算难以实现。理论上说，房屋修复部位成为一个“新的”部位，保修期应重新计算，但并非所有房屋部位都可以相互独立确定开。如门、窗等“不失其个性”的物可以相互独立开确定“修复部位”，待修复完毕后，仍可以作为相对独立的“个体”重新计算各自相应的保修期；然而，如果修复部位是墙壁上某渗漏水的一处，则无法将出现渗漏水的局部墙面与其余墙面严格区分开来，而仅对出现渗漏水的局部墙面重新计算保修期。因为如果将其区分，则只能通过测量并在判决书中将具体方位表述出来，显然操作上过于烦琐而且会给执行带来难度。

同时，如果出现一面墙上的不同部位，或者一个房间内地板的不同方位，先后在不同的时间（均在保修期内）出现质量问题，则不仅需要区分部位，更要区别不同部位修复完成的不同时间，各个重新计算保修期，显然将简单的问题复杂化，不利于纠纷的解决并可能引发新的纠纷。而如果对出现质量问题的局部不作区分，结果便是只要一处出现问题，整面墙或整个地板的保修期均重新计算，这对于开发商而言，则过于加重其责任。可见，实务操作中不宜在房屋修复后重新计算保修期。

最后，从当事人利益平衡层面，以本文案例为例，开发商与业主在合同中约定，保修期内开发商交付的房屋有质量问题的，业主除有权要求开发商免费维修外，还有权要求开发商给予赔偿。也就是说，即便认定房屋修复后保修期不重新计算，业主还可以请求开发商予以损害赔偿，以弥补自己的损失。

《合同法》

第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百五十八条　当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。

出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十三条　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。