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上海-浦东新区高级合伙人律师执业11年
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买高档商品房遭遇高速公路噪音,房地产商如实告知义务是无限度的吗?

作者:韦勇律师时间:2017年10月16日分类:律师随笔浏览:431次举报


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城市道路建设的发展是一把“双刃剑”,在促进交通便利、抬升周边房价的同时,交通噪声污染也相伴而生,由此产生了不少纠纷。房产商在售楼广告、模型沙盘中明确标注了高速公路位置,业主购房时也实际看到了在建的高速公路,入住后却以公路噪声影响大、房产商未按环保部门要求明确告知噪声影响情况等为由,追究房产商恶意隐瞒的赔偿责任,法院是不予支持房产商的如实告知义务是有一个合理的限度的。

于某与上海某地产有限公司商品房预售合同纠纷案

案情简介

2006年11月19日,于某与上海某房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》,约定向房地产公司购买本案争议房屋。房地产公司对外公布的售楼书、销售广告、沙盘模型中载明小区西侧临东徐联路和嘉金高速公路,南侧临沪青平高速公路。

于某入住后,就房屋噪音问题多次致函上海市环境保护局和某环保局,并与房地产公司进行交涉未果。2011年6月28日,于某以房地产公司在出售房屋时恶意隐瞒噪声影响情况,未尽到法定披露义务,造成其生活困扰及较大经济损失为由诉至法院,要求房地产公司赔偿人民币50万元。

一审法院判决后,房地产公司不服,提起上诉

法院判决

     一审法院:判决房地产公司赔偿于某损失40万元

二审法院:撤销一审判决,对于某的诉讼请求不予支持,准许房地产公司自愿补偿于某5万元。

法律分析

一审法院经审理认为,于某、房地产公司签订的《上海市商品房预售合同》合法有效。房地产公司作为房产开发商,在签订合同及实际履行过程中,应当有如实告知房屋位置、质量等情况的义务。因嘉金高速公路项目直接造成的影响是同一区域按环境噪声标准划分为不同的标准适用区,房地产公司仅告知嘉金高速公路项目,未告知于某所购房屋划分为四类功能区域,应认定其未尽充分告知义务,对由此造成于某损失应承担赔偿责任。据此,判决房地产公司赔偿于某损失40万元。

二审法院经审理认为,房地产公司在销售时并未隐瞒嘉金高速公路项目的存在,也以楼书、模型沙盘等,标注了嘉金高速公路的位置。合同签订时,嘉金高速公路已在建。就高速公路一侧房屋距离高速公路的远近以及由此造成噪音影响大小的判断,属于常识问题,于某作为购房人应有所预见,于某要求房地产公司承担恶意隐瞒的赔偿责任,缺乏事实及法律依据。据此,二审法院判决撤销一审判决,对于某的诉讼请求不予支持,准许房地产公司自愿补偿于某5万元。

韦律师认为

本案就是一起典型的由交通噪声引发的房屋买卖合同纠纷,双方争议的主要问题是:房产商在签订预售合同过程中,有无尽到周边交通噪声对房屋影响的如实告知义务。

  我国《合同法》第60条规定:“当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这里的“通知义务”就是如实告知义务的具体表现。当然,如实告知义务并不是无限度的告知义务,告知的范围和程度应该有一定限制。其要么基于法律的直接规定,要么基于双方当事人的明确约定,当然,告知义务也可以基于合同的性质、目的、交易习惯等引申而来。

于某与房地产公司之间签订的是商品房预售合同,买卖的标的物是价值几百万元的别墅。噪声影响是构成系争房屋价值大小的重要因素,也是于某决定是否购买的重要因素之一。因此,作为消费者的于某享有知情权,其有权知晓房屋周边的噪声状况。作为出卖人的房地产公司,应当根据消费者权益保护法、合同法的相关规定,在出售房屋时向于某披露、告知相应交通噪声影响等环境不利因素。

然而,房地产公司应告知交通噪声到什么程度呢?相关法律及双方签订的商品房预售合同均未规定房地产公司应当告知房屋周边交通噪声具体适用几类标准。根据买卖合同的性质、交易目的和交易习惯,也难以推导出房地产公司负有告知交通噪声标准的民事义务。本案属于“先有路后有房”的纠纷,双方签订预售合同时,嘉金高速公路正在建设中。也就是说,地理位置决定噪声标准,无论告知与否,是客观存在的。另外,高速公路在带来交通便利的同时会产生交通噪声属于生活常识问题。于某作为完全民事行为能力人,在购房时应负有谨慎注意义务,此时要求房地产公司告知系争房屋具体适用几类噪声标准,有加重房地产公司告知义务的嫌疑。

房地产公司是否已尽到交通噪声的如实告知义务房地产公司在对外公布的售楼书及小区一、二、三期总平面图中载明了小区西侧临东徐联路及嘉金高速公路,并且在沙盘模型中将“嘉金高速”作为周边重要道路作了标识。综上,房地产公司已尽到房产商合理限度内的如实告知义务。于某要求房地产公司承担恶意隐瞒的赔偿责任,依据不足,不应得到支持。


法律法规链接

《合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。


韦勇律师,电话:18202184639,擅长拆迁安置、婚姻家事纠纷、房产纠纷等。法学硕士,毕业于211重点大学,上海善法... 查看详细 >>
  • 执业地区:上海-浦东新区
  • 执业单位:上海善法律师事务所
  • 律师职务:高级合伙人律师
  • 执业证号:1310120********17
  • 擅长领域:拆迁安置、土地纠纷、房产纠纷、婚姻家庭