解读1128上海房产新政策

   11月28日，上海市住建委、人民银行上海分行、上海银监局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差別化住房信贷政策的通知》规定，自11月29日起，居民家庭购买首套住房（即居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的）申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于35%。在本市已拥有1套住房的、或在本市无住房但有住房贷款记录（包括商业性或公积金住房贷款记录的）的居民家庭申请商业性个人住房贷款，购买普通自住房的，首付款比例不得低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

  此次《通知》对差别化住房信贷政策做出了新的规定，使得购房的首付压力相对增加。同时，此次新政在公积金层面，也有了比较严厉的收紧。此次调控的人群定位于二套置换家庭及刚需年轻人中，前者首付大幅度提升，后者很可能经济能力不足。那么“1128”政策新政策实施后，房屋买受人能否以银行贷款成数减少等政策变化、致其无法履行付款义务为由，要求解除房屋买卖合同？

  我认为《通知》后导致首付比例提高属于情势变更，房屋买受人可以以此为理由要求解除合同并返还定金或者首付款。

房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。有约定从约定，无约定从法定。首先，在房屋买卖合同中如果约定有受政策变化导致购房资格或首付比例提高的相应处理方案，则按合同约定处理。其次，如果没有具体约定，但在房屋买卖合同中约定了具体的首付比例或贷款比例，则该约定对买卖双方都有约束力，只是因为政策调整无法履行，买卖双方可先协商解决，协商不成，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，我认为可以根据《合同法》相关规定，依据情势变更原则，依法解除合同。理由如下：（1）此次《通知》是行政行为，属于非市场行为；（2）《通知》实施后，会有大量的房屋买受人没有能力履行已签订的房屋买卖合同，在无法买到房子的情况下，再继续承担违约责任，显然是不公平的。

   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定了解除合同并要求卖家退还定金的情形。此外，上海市高级人民法院在2010年出台的《宏观政策调整后房屋买卖纠纷若干问题的解答》中对因贷款政策导致的问题有过解答，其主旨是贷款层数的变化不会导致买受人不能继续履行合同，因此，买受人不能当然解除合同；但是贷款层数的变化严重影响买受人支付能力的，则买受人可以解除合同，同时买卖双方对受政策影响有约定则从约定。《通知》对二套房认定标准的调整幅度较大，对相当一部分的置换家庭有较大影响，相关纠纷可能会增多，而上述《解答》出台时间较早，不排除上海高院就此出台新的指导意见。