“我买了小产权房，以后拆迁会影响吗？”在大面积拆违的背景下，小产权房倍显尴尬。

小产权房是农村、乡镇以及城市郊区普遍存在的一种特殊房屋，因为小产权房价格低廉所以吸引了很多购房者。但是遇到征地拆迁时，小产权由于没有房产证件，导致补偿经常被征收方压低或者直接零补偿。

不少小产权房主前段时间咨询爱土拆迁律师团“2018年小产权房拆迁怎么补偿，征收方说小产权房不能参考正常房屋补偿，这是真的吗？”

今天爱土拆迁律师团就这个问题具体分析，为大家讲一讲2018年小产权房该怎么补偿，能拿多少补偿。

什么样的房子称为“小产权房”

我们先讲一下什么是小产权房。实际上，“小产权房”不是法律概念，只能算是一种约定俗成的称谓。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。

这样的房在农村最多，乡镇上也不少。城市由于扩张后部分农村被纳入城区（而未进行征收），因此城市也就有了小产权房。

小产权房不同于商品房，没有合法产权。但是由于其价格低廉，比商品房便宜得多，因此还是会吸引很多人购买。比如部分城市上班族会选择购买郊区或城区的小产权房，可以省下一大笔购房资金。但风险也就随之而来。

小产权房能不能买卖？

根据国家相关法律及政策规定，小产权房是不允许上市交易的，也无法过户，因此属于生存在登记制度之外的房屋，就像超生的孩子一样，很难取得法律认可。

购买小产权房也就很难保障自己的合法权益了，近些年来发生了很多小产权房交易纠纷。比如买了房，后面拆迁，原房主回来拿补偿，购房者反而很难处理（拿不出产权证明）。

另一方面，根据国家规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。

2018年小产权房拆迁怎么补偿？

我们主要区分三种情况，这几种情况下的小产权房，拆迁补偿大不一样。

1、在集体建设用地上建成的房子，即宅基地上建成的房子，或者本集体之间合法转让的房子

这类房屋补偿，在原则上是“不得降低原有生活水平，短期生活有改善，长远生计有保证”。同时要根据房屋的建筑结构和修建年代、地理位置和用途进行综合考量。还要结合政府的安置方式来区别计算。

按照产权置换的，应该给予合理面积和装修费补偿、搬迁费补助、过渡费；按照划地重建的，应该给予重置成新价补偿（本地修建原有规模房屋所需要的费用）、装修费和搬迁补助、过渡费；按照纯货币补偿的，应该给予附近城镇的商品房均价的补偿。

2、购买的在集体土地上建设的小产权房子

由于根据相关法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应当尊重历史照顾现实，要综合权衡买卖双方的利益。

小产房买卖合同无效的情形，买受人应当将房屋原状返还给出卖人，出卖人将收取的价款返还给买受人，房屋补偿按照农村宅基地房屋补偿给房屋原房主。

如果买受人明知或者应当知晓国家法律法规不允许本集体房屋流转外集体而出卖，应当就合同无效承担一定的过错责任。

3、确属违建的小产权房

比如近些年非法违建的房屋，没有任何审批手续，直接占地建房。这类小产权房除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

因此，有购房意向的朋友，请您购房时一定要留个心眼。在购买房屋时，要仔细了解该房屋的土地性质。小产权房价格虽然诱惑，但不能因小失大！你要知道，根据国家相关要求，小产权房不得确权发证，不受法律保护！

当然，不是所有的小产权房都不能得到合理补偿，要根据具体情况来分析，希望大家明白。在遇到小产权房拆迁时，如果有疑问，或者征收方采取非常手段逼迁，一定要及时联系专业的拆迁律师，避免被征收方忽悠。

爱土拆迁律师团办理全国征地拆迁案件