律师观点分析

原告：河南XX企业管理咨询有限公司，住所地郑州市金水区XXXXX，统一社会信用代码XXX。

法定代表人：张XX，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：耿XX，河南XX律师。

被告：郑州XX实业有限公司，住所地郑州市中牟县XX，统一社会信用代码XXX。

法定代表人：XX，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：XX，河南XX律师事务所律师。

原告河南XX企业管理咨询有限公司（以下简称XX公司）与被告郑州XX公司（以下简称XX公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX公司委托诉讼代理人耿XX，被告XX公司法定代表人孟XX及委托诉讼代理人张X到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XX公司向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告预付租金60万元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告双方于2020年10月17日签订厂房租赁合同，约定被告将其位于中牟县XXXXX，土地使用证号为2015第XXX号厂区全部区域及建筑物在内的全部资产，具体为2号、3号厂房，面积9400平方米，1号、4号、5号空地出租给原告用来民办教学使用。其中，2号、3号厂房及4号、5号空地租赁期间自2020年10月18日起至2035年3月17日止，第一年租金为120万元。1号空地租赁期间自2020年10月18日起至2024年3月17日止，第一年租金为8万元。合同约定装修期为2020年10月18日起至2021年3月17日止，五个月的装修期无需支付租金。原告应向被告预付第一年租金即2021年3月18日至2022年3月17日的租金60万元，到甲方办理完消防证三个工作日内，乙方另支付第一年度剩余租金68万元、押金20万元。合同签订后，原告按约定向被告支付预付款60万元，原告与案外人签署施工合同于2020年10月23日开始对被告厂区土地进行除草、平整施工。后因原告合同目的不能实现，经双方口头协商均同意解除合同，随后原告于2020年11月16日向被告发送合同解除通知书，并给予被告三日的异议期及五日的协商期限，被告收到该解除通知书后，对合同解除未表示异议，但对于应当返还的款项数额其内部未达成一致意见，故原告诉至法院。

被告XX公司辩称，第一、原告所称的租赁用途无法实现的理由不成立，完全是单方“撕毁合同”的借口。根据双方签订的《厂房租赁合同》第一条第2项的规定，签订合同视为对租赁物等情况的知晓和认可。并且在租赁合同签订时，根据租赁资产明细表，原告对被告的营业执照、土地证等进行了复印，原告对被告的租赁标的情况是完全知晓的。且合同第五条第5项规定乙方有转租权，乙方完全可以将厂房转租。第二、原告邮寄的《合同解除通知书》不产生即时解除合同的效力。原告要求即时解除合同没有法定或者约定的事由，因此，原告单方邮寄《合同解除通知书》的行为不产生合同解除的效力。第三、双方签订的《厂房租赁合同》并未解除，原告要求被告退还租金60万元的诉求没有事实及法律依据。被告于2020年11月20日收到原告邮寄的《合同解除通知书》，按照该《合同解除通知书》，被告与原告指定人员XXX进行了数周的沟通，但双方无法就是否解除合同达成一致意见。由于双方无法协商一致，2020年12月16日，被告已经正式向原告邮寄了《回复函》，明确表示不同意即时解除《厂房租赁合同》。根据《厂房租赁合同》第三款第5项约定，租赁期间，若原告需提前解除合同，应提前三个月书面通知被告，因此，《厂房租赁合同》的解除时间应当为2021年2月20日。第四、XXX支付60万元系厂房租赁定金，被告依法不予退还。《厂房租赁合同》签订后，为防止原告单方撕毁合同，经双方协商一致，XXX向被告支付的60万元系厂房租赁定金，该定金可用于冲抵合同款。且《收据》上也注明该60万元系厂房租赁定金，故该笔60万元厂房租赁定金不予退还。

本院经审理认定事实如下：2020年10月17日，XX公司为甲方，XX公司为乙方，双方签订《厂房租赁合同》，合同第一条约定：租赁标的，1.甲方出租给乙方的厂房坐落在中牟XX，中牟县XXXXX村，土地使用权证号为2015第215号。租赁标的包含该厂区全部区域及该区域内的包含建筑物在内的全部资产，具体为2号、3号厂房，面积9400平方米；1号、4号、5号空地。厂房以及空地大小、位置详见附件1示意图；2.合同签订前乙方应对租赁标的的面积大小、质量、装修、土地性质等情况详细考察，签订合同视为对租赁物面积大小、质量、装修、土地性质等情况的知晓和认可。第二条约定：租赁用途，乙方租赁本合同标的用途为民办教学使用，包含但不限于幼儿园、小学、初中、中专、高等专科、非学历教育培训学校等及其相关的业务使用。第三条约定：租赁期限，1.2号、3号厂房及4号、5号空地租赁自2020年10月18日起，至2035年3月17日止，租赁期共计14年零5月；2.1号空地租赁自2020年10月18日起至2024年3月17日止，租赁期共计3年零5月，到期后若甲方未对1号地块进行开发建设，则以年为单位续租，若甲方进行建设，应提前三个月告知乙方，乙方应在3个月届满之日交付1号空地；3.本合同约定装修期为2020年10月18日起至2021年3月17日止，五个月的装修期属于承租期，但无需支付租金，装修所需费用由承租人负担，相关权利义务由承租人享有和承担；5.租赁期间，若乙方需提前解除合同，应提前三个月书面通知甲方，租金据实结算。第四条约定：租金、押金及支付方式，1.该厂区2号、3号厂房共9400平方米，租金每年100万元，4号5号空地租金为每年20万元，该部分租赁物租金每年合计为120万元；2.该厂区1号地租金为每年8万元；3.本租赁合同押金为20万元，本合同租赁期届满或合同结束后，若乙方无严重违约，甲方应当无条件退还押金，本条“严重违约情况”指的是乙方拖欠租金、水费、电费达两个月，或者由于乙方违建，乙方拒不处理的行为，若合同到期或解除前，乙方将上述约定的严重违约情况处理完毕的，甲方在合同到期或解除时应当退还押金；4.签订本合同三个工作日内，乙方应向甲方支付租金60万元，到甲方办理完消防证三个工作日内，乙方再向甲方支付第一年度剩余租金68万元、押金20万元。附件1：租赁资产明细表，一、租赁标的，XX公司宗地图所示的全部区域及该区域内的包含建筑物在内的全部资产，具体明细及状况如下，1.2号、3号标准化厂房，建筑面积9400平方米，水、电、门窗、灯具、消防设施齐全；2.1号、4号、5号空地；二、相关材料，1.出租方营业执照复印件，2.出租方宗地图复印件，3.租赁标的现场照片，4.出租方提供的与租赁物相关的证件复印件。

后XX公司出具《收据》一份，主要内容为：今收到XX公司袁XX60万元。

2020年10月，XX公司对厂区地面进行了垃圾清理、道路平整、浇筑混凝土。另查明，涉案土地用地性质为工业用地，用地单位为XX公司，用地项目名称为标准化厂房项目。2号、3号厂房没有进行消防验收。

2020年11月18日，XX公司向XX公司邮寄《合同解除通知书》，主要内容为：因租赁用途无法实现，我公司决定于2020年11月16日解除于2020年10月17日与贵公司签订的《厂房租赁合同》，我公司愿意支付10万元作为合同终止费用，请贵公司收到通知后三日内将我公司预付租金剩余的50万元汇入指定账户。若贵公司有异议，请收到通知后三日内与我公司指定人员XXX沟通协商。2020年11月20日，XX公司收到该《合同解除通知书》。

2020年12月5日，XX公司与XX公司进行电话沟通，被告同意退部分租金，但是双方针对退还数额未达成一致意见。

2020年12月16日，XX公司向XX公司邮寄《回复函》一份，主要内容为：一、贵公司租赁用途无法实现的理由不能成立，依据《厂房租赁合同》第一条第2项、第五条第5项约定内容，贵公司所称租赁用途无法实现的理由不能成立；二、贵公司解除合同的要求没有法定或者约定事由，我公司不同意即时解除合同，依据《厂房租赁合同》的约定，合同解除时间应为2021年2月20日，到上述时间后合同自动解除，租金按每月10万元，租期按四个月零三天据实结算，根据合同第三条第5项约定，若贵公司需提前解除合同，应提前三个月书面通知我公司，在三个月时间内贵公司应当继续对租赁标的使用或者转租；第三、贵公司内部存在严重分歧，我公司无法退还租金，贵公司、贵公司出资人袁XX、贵公司员工XXX三方之间就出资、合同解除、租金退还数额、租金退还账户等方面有严重分歧；第四、贵公司单方解除合同的行为给我公司造成了巨大损失，我公司保留追究贵公司违约责任的权利。2020年12月19日，XX公司收到该《回复函》。

本院认为，本案双方争议的焦点：一、双方之间的合同是否符合解除条件及合同履行状态问题；二、被告是否应当返还租金及数额问题。

一、关于双方之间的合同是否符合解除条件及合同履行状态问题。本案中，原告XX公司租赁涉案厂房及土地用途为民办教学使用，但涉案厂房土地性质为工业用地，不能直接用于民办教学，且涉案厂房至今未取得消防验收，故原告租赁目的无法实现，原告可以行使解除权。原告以租赁用途无法实现为由，于2020年11月16日书面提出《合同解除通知书》，于2020年11月20日书面通知到被告XX公司要求解除合同，符合法律规定。故原告XX公司与被告XX公司于2020年10月17日所签订的《厂房租赁合同》于2020年11月20日解除。

二、关于被告是否应当返还租金及数额问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案的《厂房租赁合同》解除后，原告应将其租赁的厂房和土地归还被告，被告应退还原告向其缴纳的租金。根据原告双方合同约定为年租金128万元，自2020年10月18日至2020年11月20日原告实际占有涉案厂房及土地，并对涉案土地进行了施工的情况；另外，因双方在签订《厂房租赁合同》时原告明知涉案厂房土地性质为工业工地，涉案厂房未取得消防证，仍与被告签订协议，现又以涉案标的物用途无法实现合同目的为由要求解除合同，原告对此存在过错。综上酌定，本案原告解除合同，可要求被告退还已支付租赁费35万元，请求过高部分，不予支持。

关于被告辩称原告缴纳的60万元系厂房租赁定金的意见，因双方合同第四条第四项明确约定，签订本合同三个工作日内，乙方应向甲方支付租金60万元，由此可知，原告缴纳的该60万元系租金，故被告抗辩意见，理由不当，不予采纳。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：

被告郑州XX实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告河南XX企业管理XX有限公司租金35万元；

驳回原告河南XX企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4900元（已减半），由被告郑州XX公司负担3275元，由原告河南XX企业管理XX有限公司负担1625元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。