律师观点分析

民事答辩状

答辩人：王宏亮，男，汉族，1983年9月25日生，住郑州市东风路街道办事处（集体户口）。

答辩人：郭冬霞，女，汉族，1988年8月3日生，住址同上。

被答辩人：安创，男，汉族，1991年6月12日生，住山东曹县青堌集镇危油坊村26号。

答辩人与被答辩人合同纠纷一案，答辩如下：

答辩人认为，违约金是一种补偿性质，不是惩罚性质，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。结合本案实际情况答辩人要求不承担违约金，或者将违约金控制在5000元以下。事实与理由如下：

1、答辩人户口没有迁出是经过被答辩人同意的，答辩人在2017年4月份之前，不存在违约情形。

答辩人卖房是要买新房，欲等到新房交付后落户，对此，被答辩人购房时是明知且理解并同意的。所以在2015年10月份交房后被答辩人一直未提此事。

2、2017年4月份被答辩人重新要求答辩人迁出户口后，答辩人积极的配合，于2017年10月19日将户口迁出，答辩人已经尽了自己最大的努力，即使这6个月的时间稍长，违约情形应属轻微。

时至2017年4月份被答辩人重提户口迁出一事时，答辩人进行了积极迁出行为，先后多次去亲友处协商户口暂时寄存事宜，后协商未果。答辩人去派出所户籍室得知可以办理集体户口，就立马着手此事。由于户籍室要求必须户主本人办理，不能代办，而户主王宏亮最近半年因患脑梗塞、烟雾病一直在北京住院无法出院，一度使户口迁移事宜陷入僵局。后经过郭冬霞与户籍室反复请求，户籍室查看了该案诉讼文件和王宏亮的病例，最终答应给予办理户口迁出事宜。

3、依据现有户口变动政策，答辩人户口未迁出，并不影响被答辩人户口迁入，不会给被答辩人造成实际损失。

答辩人在户籍室办理户口变动事宜时咨询户籍室工作人员：房屋买卖合同中，卖方户口未迁出时，买方户口能否迁入？户籍室答复：买方作为房屋权利人当然有权利将户口随时迁入；至于卖方未将户口迁出时，买方只要填写一份情况说明即可办理户口迁入。同时，户籍室对个人不出具任何书面答复函。答辩人委托律师于2017年10月30日去东风路派出所户籍室查询：房屋买卖合同中，卖方户口未迁出时，买方户口能否迁入？户籍室答复与上述相同，户籍室也不对律师事务所出具书面答复函。

该事实提请法庭依法调取证据，核实其真实性。

4、户口迁出、迁入事宜不是房屋买卖合同的主要权利义务，而是附随义务，不应当适用合同第十一条约定的违约条款。

合同第五条约定了注销房屋抵押、办理银行贷款等事宜，第十一条第一二三款约定违反第五条承担定金损失，定金是8000元。户口迁出问题作为房屋买卖合同的附随义务，显然，重要性大大小于注销房屋抵押、办理银行贷款等事宜。举重以明轻，且根据交易习惯可知合同第十一条第四款约定的日千分之一的违约金应当是仅适用于违反合同主要权利义务的情形，比如卖方违约导致买房不能取得房屋，比如买方不付款导致卖房无法取得价款等根本违约行为。

综上所述请求法院判决答辩人不承担违约金，或者将违约金控制在5000元以下。

答辩人：王宏亮、郭冬霞