原告贵州某某投资管理有限公司诉被告贵州某某科技有限责任公司房屋租赁合同纠纷案代理意见：
一、原告与被告签订的租赁合同与租赁合同补充协议无效。
被告出租的房屋为科研办公用途(详见建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，租赁标的物的土地用途为科研用地，贵阳市人民政府关于贵州某某科技有限责任公司使用建设用地的批复)，尽管双方在租赁合同中名义上约定为办公及相关配套，然而从合同的实质内容来看，实为商业用途。原告为自然人投资成立的私营公司，其经营范围并无科研内容(详见原告企业法人营业执照)，原告成立的目的在于营利，公益性的科研事业明显超出了原告的行为能力;双方在合同中约定了原告18年共支付给被告高达2亿多元的租金，平均每年上千万，原告不可能每年通过其无能力经营的科研事业赢利上千万元，因此双方都明白原告肯定是将租赁标的物用于商业用途。并且双方又在补充协议中约定：“原告可将租赁标的物整体作商业用途规划(详见租赁合同补充协议第五条)、第七条：鉴于乙方营业范围将涵盖酒店、餐饮、娱乐及物业管理等”，明确约定为商业用途。据此，双方在租赁合同中约定的租赁标的物为办公及相关配套变为无效。
总之，原被告双方均明知标的物(房屋和土地)为科研用途，却通过签订的两份合同变之为商业用途，属于改变标的物性质和用途，违反了法律、行政法规的强制性规定：
城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件;
土地管理法第十二条：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。
第五十六条：建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
土管法实施条例第六条：依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。
被告未经批准擅自改变土地用途和房屋使用性质，将其建盖房屋连同土地使用权一起出租给原告用于租期长达18年的商业经营，违反了上述法律、行政法规中关于使用土地的单位和个人必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的强制性规定，根据合同法第52条的规定，双方签订的租赁合同及租赁合同补充协议无效。并且被告出租的房屋尚未完工，未经竣工验收，属于不应交付使用的房屋，被告的行为违背诚实信用原则。根据《中华人民共和国民法通则》第4条、第61条第1款、合同法第58条的规定，被告应当返还原告600万元的不当得利，并承担银行同期利息损失，利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2014年2月1日起计算至执行之日。
二、退一万步讲，假定该合同是有效的(实际无效)。
1、原告无法使用该房屋进行商业用途营利，合同目的落空，履行不能，原告可以解除两份合同而不承担违约责任。被告作为房屋所有权人和土地使用权人，应当根据上述《中华人民共和国土地管理法》第12条、第56条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第6条的规定办理改变用途的审批手续。被告不仅不办理，却在合同中将此义务转移给原告(见租赁合同补充协议第五条)，原告因对房屋及土地无处分权，无法履行此义务(原告向贵阳市政府相关部门申请办理报建手续，贵阳市某区规划局、住建局、国土局、消防局、工商局等部门均告知原告，因为租赁的房屋具有公益性，属于科研用途，不能将土地及房屋使用性质转变为商业用途，所以该项目不能办理审批)，合同不能履行不可归责于原告。
2、原告不支付租赁合同补充协议中约定的另外400万定金不属于违约行为。定金条款属实践性条款，以交付为生效要件，400万定金条款的约定因原告未交付而未生效，原告不交付定金不属于违约行为。
3、双方在租赁合同(第三条第二款)、租赁合同补充协议(第一条)中均约定，本合同以甲乙双方签字盖章及甲方收到乙方支付物业租赁定金后生效。属于担保法司法解释116条的成约定金，由于原告未支付另外400万定金，故租赁合同及租赁合同补充协议均未生效。原告不可能构成违约。另外，查担保法司法解释第116条，成约定金并无适用定金罚则的规定，因此被告也无合法依据不返还原告已交付的400万定金。
4、租赁合同承租人的主要义务为交付租金，根据双方在租赁合同第二条的约定，2014年3月1日到2015年2月28日为装修免租期，免租期内乙方不支付标的物租金。据此，乙方在此期间不支付定金或租金不属于违约行为。
5、双方在租赁合同第七条中约定：“7.2合同生效后，甲方单方面解除合同的：1、如乙方装饰工程(含装饰设计)未实际投入的，甲方应双倍返还乙方已缴纳的物业租赁定金，并返还乙方已缴纳的租金。”现甲方通过公证送达的方式单方面解除合同，而乙方装饰工程未实际投入，正好符合此条约定。因此，甲方应当双倍返还乙方已缴纳的400万元定金，乙方现只要求返还400万，法院没有理由不支持。
综上所述，在假定合同有效的情况下，乙方不构成违约，甲方应当返还已交付的400万元定金。
总之，根据以上事实及理由，恳请人民法院依法支付原告的诉讼请求为谢!
此致
观山湖人民法院
贵州心典律师事务所律师
王华
2014年11月4日