房地产开发商未取得房屋预售许可证明，房屋认购合同的效力问题简析

《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的意见》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，应认定为有效。     

最高法的这项解释目的是为了促成合同交易，刺激经济发展，以及保障购房者利益。而本条解释后半部分的但书重点在于，开发商在与购房人签订房屋买卖合同时，虽未取得房屋预售许可证明，但若在合同签订后，因该合同产生纠纷诉至法院前这段时间取得房屋预售许可证明的，则法院不因开发商在签订合同时未取得房屋预售许可证明而认定合同无效。

所以，对预售商品房买卖进行规制是十分必要的。根据《城市商品房预售管理办法》第六条就做出规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的不得进行商品房预售。《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应“向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”此规定应为强制性规定。

对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应及时通过诉讼主张权利，因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说更容易取得。我国商品房预售实行的是许可证制度，开发商在预售前取得预售许可证是其必须履行的强制规定。

商品房预售合同无效后处理

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

因开发商原因导致商品房预售合同无效、被撤销的，自始不具有法律约束力。购房人可以请求返还已购房款及利息。所以建议广大消费者选择信用较好的而且许可证齐全并有一定的实力基础的开发商，避免日后产生不必要的纠纷。