人民法院对房屋的预查封能否限制开发商行使合同解除权？

【裁判要旨】

预查封效力虽等同于正式查封，但并非正式查封，且目前法律仅对被查封的房地产作出限制转让的规定。因此，在预查封状态下，商品房买卖合同当事人行使合法正当的合同解除权，并不违背预查封申请人的预期，不属于妨碍执行行为，且未违反法律规定，应当受到保护。当商品房买卖合同被合法解除后，该商品房本身不再是预查封的对象，其物权仍属于出卖人，需返还的购房款成为预查封的对象。

【案情】

某房产公司与赵某签订商品房买卖合同一份，约定由该公司向赵某预售一套商品房，赵某采用按揭方式付款，同时约定“如买受人未能在40日之内通过按揭贷款审批的，买受人同意7日之内将剩余房款支付给出卖人”。后期由于赵某自身流水原因并未通过银行按揭贷款审批，也未按照合同约定支付剩余购房款，后又因赵某与第三人发生交通事故导致房屋被第三人预查封，经过房产公司多方催促协调，最终赵某也未支付剩余房款。

我们介入之后分析案情，首先研究对于已被预查封房屋是否影响开发商合同解除权？其次研究如何解除，是行使法定解除权还是约定解除权？怎样行使合同解除权，是否需要先行通知？

经过深入研究探讨，检索相关法律规定及相似案例，大多数法院对于预查封房屋是支持开发商合法的合同解除权的。

例如：1.【内蒙古自治区高级人民法院（2016）内民终93号内蒙古松江房地产开发有限公司与曹敏、牛军案外人执行异议之诉】

内蒙古自治区高级人民法院认为：一审法院对涉案房屋采取预查封是基于松江公司与曹敏签订的《商品房买卖合同》，但该合同尚在履行过程中，曹敏未交清全部购房款，涉案房屋未进行权属变更登记。预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封，因此，预查封并不影响和限制商品房预售合同的解除。

2.【江苏省高级人民法院（2014）苏民终字第00306号南通市紫阳房地产开发有限公司、黄菊萍等民间借贷纠纷、案外人执行异议之诉】

江苏省高级人民法院认为：本案中，原审法院分别于2009年3月19日、2012年3月14日对涉案房屋进行了预查封及续封，此时，紫阳公司与江祖林签订的商品房买卖合同已经办理了预售备案登记手续，故原审法院对涉案房屋进行预查封符合法律规定。但2012年6月27日，南通市崇川区人民法院出具了（2012）崇港民调初字第0120号民事调解书，确认紫阳公司与江祖林之间的商品房买卖合同解除，江祖林归还涉案房屋，紫阳公司返还江祖林购房款200518元。目前，该民事调解书仍为生效法律文书，故紫阳公司与江祖林之间的商品房买卖合同已经解除，商品房买卖合同解除后，原审法院继续对涉案房屋采取预查封措施，缺乏事实和法律依据。因此，紫阳公司上诉主张对涉案房屋停止执行于法有据，本院予以支持。

3. 【遵义市汇川区人民法院（2018）黔0303民初488号】法院查明房屋已经因购房人与他人借贷纠纷被遵义市红花岗区人民法院查封，但仍支持了房开公司解除合同的诉请。

类似案例不胜枚举，在确定预查封房屋不影响开发商合同解除权的情况下，我们经过分析本案案情，按照本合同第八条约定，“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30天的，出卖人有权解除合同并要求买受人按照合同约定支付违约金”。认为赵某行为已经满足《商品房买卖合同》（预售）约定的出卖人解除合同的条件，最终选择行使合同约定解除权，房产公司为了维护自身权益依据《商品房买卖合同》（预售）中解除合同的约定向赵某发出书面解除通知书，赵某也已经签收该通知书。之后向法院起诉请求法院确认房产公司和赵某之间的房产买卖合同已经解除并请求赵某协助房产公司办理网签备案注销登记手续。案件经过调解立案起诉将近三个月的时间，最终完美落幕。

法院最终支持了房产公司的全部诉讼请求，判决确定房产公司与赵某之间的《商品房买卖合同》（预售）已经于赵某签收书面解除通知书之日起解除，并判决赵某协助房产公司办理注销网签备案登记手续，以及判决赵某支付房产公司违约金等。

当然，在实践中我们仍特别需要关注是合同解除权的合法性问题，无论商品房买卖合同一方当事人基于约定解除权还是法定解除权请求解除合同，一定要严格审查合同解除权的行使是否符合《合同法》关于合同解除的实质和形式要件，重视契约精神，例如本案中合同约定了行使解除权需要提前通知买受人，我们就要严格按照合同约定行使自身权利，规避潜在风险。