古有“孟母三迁”，今有重金购买“学区房”的噱头， 许多业主为了能让孩子享受优质的教育资源，往往优先考虑 学区房，因此学区房的价格要昂贵很多，同时也成为一些开 发商的重要促销手段。部分开发商会大力宣传其所承建小区 为某某学校学区房，但是如果后期因为种种因素未能实现学 区房划分，业主群体性起诉，势必给开发商带来一定影响， 开发商要承担什么责任呢？为此，又该如何应对？
一、违反“学区房”的宣传，开发商需承担违约责任
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广 告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范 围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商 品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构 成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当 视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 这 样看来，开发商销售商品房时往往以该小区为某学校的学区 房作为重点宣传，该宣传（说明）具体确定，应当视作要约。 《民法典》第四百七十一条：“当事人订立合同，可以 采取要约、承诺方式或者其他方式。”第四百七十二条：“要 约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合 第 1 页 共 4 页下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承 诺，要约人即受该意思表示约束。”第四百八十三条：“承 诺生效时合同成立，但是法律另有规定或者当事人另有约定 的除外。” 买房人与开发商签订《商品房预售合同》即是承诺，该 合同（既包括合同里载明的条款，也包含该学区房的约定） 即成立并生效。开发商违反该学区房的约定，应当承担违约 责任。
二、如何尽量避免开发商承担违约责任承担？
（一）“学区房”宣传方面 1.首先，针对开发商所承建项目小区是否为学区房，建 议开发商在宣传上保持谨慎态度，无论是销售人员口头或者 书面承诺还是网上广告宣传资料的展示等不对购房者购买 房屋为学区房作出肯定性的回答，建议避免如下字眼，如“购 买某小区一定能就读某学校”、“某小区是某学校的学区房”、 “凭借购房合同可以就读某学校”等。 2.其次，建议开发商在广告、宣传资料及其他表述对教 育资源进行宣传的过程中不明确说明某小区为学区房，并且 该宣传资料的内容应避免成为合同条款和附件约定。若是处 于营销效果考量，建议可以宣传资料上使用模糊字眼宣传， 譬如：“顶尖学校就在家门口”、“或安家某小区，不但能 让孩子少了上学、放学路上艰难的挤公交，更能让孩子就近 上学，做父母也宽心多了”等。
出于风险规避的必要性来看，也可以在销房现场制作不 利因素及入学政策现场公示牌。载明如：“感谢您购买我司 第 2 页 共 4 页开发的某小区房屋，某学校虽然在智慧城楼盘的开发规划范 围之内，该房屋某学校周边，但您的子女及相关亲属将来能 否进入该学校就读，应以该学校相关入学规定、当年的招生 计划及招生安排和地方教育局的相关规定为准，我司不对学 区及入学等事宜作出任何承诺。”
（二）合同签订方面 处于规避后期风险及避免诉讼等纠纷的考虑，建议开发 商在与业主签订合同时在合同或附件补充协议中对出卖人 的相关广告、宣传材料及其他表述作出相应的约定（以下 1、 2、3 可择其一也可选择使用多个）如：
1.对出卖人在相关广告、宣传材料及其他表述与本商品 房预售合同及补充协议不一致的地方，以本商品房预售合同 及补充协议签订的内容为准”。该条款表明，经双方协商一 致开发商的相关广告、宣传材料及其他表述已明确排除了成 为商品房买卖合同的内容；相反，在合同中明确载明对相关 广告、宣传材料及其他表述与购房合同及补充协议不一致的 以合同及补充协议签订的内容为准的意思表示后，业主仍与 开发商签订购房合同，则视为完全认可购房合同的内容，在 此之前的任何销售广告、宣传资料均不具有约束效力，双方 的交易行为应以购房合同为准。
2.“出卖人所展示的样板间及其他广告、宣传资料、项 目模型及户型模型，不作为任何房屋的交付标准，一切以本 合同约定及政府相关批准文件为准。出卖人同时提醒买受人 在签订本合同时已对小区各项配套设施及所在楼宇的结构 布局作充分了解”； 或“出卖人已就该商品房所在项目内部及周边的道路及 规划情况向买受人进行了充分说明：如项目周边情况（包括 第 3 页 共 4 页第 4 页 共 4 页 道路、绿地、公园、学校、公共停车场、建筑形态、建筑高 度、规划用途等等）发生变化，均以政府规定为准，出卖人 不承担责任”。
3.“本合同是约定买卖双方权利和义务的唯一依据，其 余口头约定或相关广告宣传资料等都不作为本合同的一部 分，不作为双方解决纠纷的依据”。 提示：开发商在进行商品房宣传时应当提高风险把控， 谨慎开展广告宣传活动，避免误导性宣传，（1）可在宣传 单页、广告墙等宣传资料中明确标注该行为为要约邀请，实 际以双方签订的商品房买卖合同为准。另，因商品房买卖合 同为开发商提供的制式合同，部分条款有被认定为格式条款 的风险，（2）应将重要条款以足够引起购房人注意的方式 予以提示和说明，并在签订合同时对购房人进行充分的释明， 明确“商品房买卖合同中约定与宣传广告约定不一致的，以 买卖合同约定为准”。
房屋作为家庭的重要资产，消费者在 购买房屋时应尽审慎的注意义务，深入了解当地的学区政策， 避免因疏忽、轻率做出购房的决定而承担损失。
