开发商延期交房，起诉解除购房合同

律师观点分析

　　当事人信息

　　原告：L某某，男，1996年11月23日生，汉族，住湖南省道县。

　　委托诉讼代理人：李怀奇，广西铁痕律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：唐子睿，广西铁痕律师事务所律师。

　　被告：桂林市**县万象商贸城有限公司，住所地广西桂林市**县。统一社会信用代码：91XXXXXXXX。

　　法定代表人：刘某某。

　　被告：XX银行股份有限公司桂林分行，住所地广西桂林市。

　　负责人：郑某，该行行长。

　　委托诉讼代理人：经某某，该行员工。

　　审理经过

　　原告L某某与被告桂林市**县万象商贸城有限公司（以下简称万象公司）、XX银行股份有限公司桂林分行（以下简称XX银行桂林分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2022年9月28日立案受理后，依法由审判员林锋适用简易程序于2022年11月21日公开开庭进行了审理，由书记员秦静担任法庭记录。原告委托诉讼代理人唐子睿、被告XX银行桂林分行委托诉讼代理人经某某到庭参加诉讼。被告万象公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告L某某向本院提出诉讼请求：

　　一、判令解除原告与被告万象公司于2019年5月17日签订的《商品房买卖合同》；二、判令解除原告与被告XX银行桂林分行于2019年6月13日签订的《个人购房担保借款合同》；三、判令被告万象公司返还原告购房首付款人民币（以下币种同）123673元及利息（利息按中国人民银行同期活期存款利率从2019年5月17日计算至被告实际退还之日止）；四、判令被告万象公司向原告支付自2019年6月13日起至本判决生效之日止已向被告XX银行桂林分行还的贷款本金和利息（以被告XX银行桂林分行于判决生效当月出具的还款交易明细清单为准）；五、判令被告万象公司返还原告专项维修资金8378元、办证费800元、燃气初装费2800元，共计11978元；六、判令被告万象公司偿还被告XX银行桂林分行自本判决生效之日起《个人购房担保借款合同》剩余贷款本金、利息；七、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年5月17日，原告与被告万象公司签订《商品房买卖合同》，购买**县××区“五金机电城二期”（原鑫凯万象五金机电城）2幢1单元22层1-22-4号商品房。合同约定，房屋总价款613673元，被告万象公司应在2021年3月31日前将涉案房屋交付给原告使用，合同并就付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约全部履行了合同内容，于2019年5月17日支付首付款123673元，并于2019年6月13日原告与被告XX银行桂林分行签订《个人购房担保借款合同》，通过被告XX银行桂林分行商业贷款支付了剩余房款490000元。此后原告一直正常向被告XX银行桂林分行还款，而被告万象公司却未在合同约定时间内交付案涉房屋，存在多次延期交付现象，经原告多次催促及向被告万象公司寄《限期交房催告函及逾期交房解除合同的函》，截至起诉之日被告万象公司仍未履行交房义务，并对原告的退房要求不予配合，给原告造成了极大的时间及经济损失。原告认为，购房合同约定被告万象公司于2021年3月31日前向原告交付涉案房屋，被告万象公司存在多次逾期交房的事实且经原告向其多次催促交房并在发函后仍未向原告交房，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，原告享有购房合同的解除权。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条规定，应一并解除并赔偿原告的各项损失。

　　原告对其诉称在举证期限内提供了以下证据：

　　一、《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、预告登记信息、被告万象公司出具的发票（1张）、收据（3张），证明：1.2019年5月17日，原告与被告万象公司签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买由被告开发建设的“五金机电城二期”(原鑫凯万象五金机电城)2幢1单元22层1-22-4号房屋，2021年3月31日前交房，并就房屋面积、付款方式、违约责任等进行了约定；2.2019年6月13日，原告与被告XX银行桂林分行签订《个人购房担保借款合同》，剩余房款490000元向XX银行申请贷款支付，并办理了预告登记；3.原告已按约定履行了合同义务，向被告万象公司交付了首付款123673元、专项维修资金8378元、办证费800元、燃气初装费2800元的事实；

　　二、被告万象公司2020年8月10日出具的《交房延期交付通知》、2020年9月14日出具的《通知》、2021年5月25日出具的《关于汇金万象新城交房通知》、2021年10月12日出具的《汇金万象新城交房通知函》，证明被告多次以各种理由拖延交房，存在逾期交房的违约事实；

　　三、XX银行还款流水，证明原告每月向被告XX银行桂林分行还款；

　　四、《限期交房催告函及逾期交房解除合同的函》、邮寄快递单号照片、中国邮寄速递物流查询，证明原告于2022年8月5日向被告万象公司邮寄《限期交房催告函及逾期交房解除合同的函》，2022年8月8日被告万象公司已签收，要求解除双方的《商品房买卖合同》并办理相关事宜的事实。

　　被告辩称

　　被告万象公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和相关证据。

　　被告XX银行桂林分行辩称，被告银行与原告签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，且被告银行已经按照合同约定贷款给原告490000元用于支付原告购买被告万象公司开发房屋的购房款，完全履行了合同义务，商品房担保借款合同目的已实现，本案不存在民法典第五百六十三条规定的法定解除的五种情形和担保借款合同约定解除的条件，原告无权要求解除担保借款合同，所以被告银行不同意解除担保借款合同，要求原告继续履行合同义务。即便解除案涉担保借款合同，原告作为借款人，被告万象公司作为保证人，都应向被告银行归还担保借款合同尚未清偿的全部借款本息。

　　被告XX银行桂林分行未提交证据。

　　经过开庭质证，被告XX银行桂林分行对原告证据三性无异议。被告万象公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未提交书面质证意见，视为放弃质证权利。本院经审查认定，原告及被告万象公司所举证据均符合民事诉讼举证要求，本院对其关联性、合法性、真实性予以确认，相关证据证明内容以及证明力大小予以综合认定。

　　本院查明

　　综合全案合法有效证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2019年5月17日，原告L某某与被告万象公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告万象公司购买**县××区“五金机电城二期”（原鑫铠万象五金机电城）2幢1单元22层1-22-4号房屋；购房总价613673元，其中首付款123673元，其余购房款490000元由原告贷款支付；被告万象公司应当在2021年3月31日前将符合国家规定及本合同约定的商品房交付给原告；合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定“按照补充协议的相关约定执行。”；合同附件四补充协议第七条“关于房屋交付的补充约定”第7款约定“甲方自身原因造成未在本合同约定期限将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽限期，宽限期内合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽限期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款每日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。”；合同附件四补充协议第十六条“违约责任”第2款约定“甲方原因导致乙方有权解除本合同时，如乙方不行使合同解除权，则甲方按照本合同及补充协议约定承担违约责任。如乙方行使合同解除权，则双方按以下方式处理：……（2）如乙方系以按揭贷款方式购房，则甲方应在合同解除之日起30日内，向乙方返还；乙方已付购房款及其利息（自甲方收到购房款之日起计算至退款之日止，其中乙方首付款利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行，银行按揭贷款利率按银行与乙方《借款合同》约定贷款利率执行）；乙方交于甲方的代缴税、费（不计利息）。”；合同附件四补充协议第十六条“违约责任”第3款约定“除双方另有书面明确约定外，如出现法定或约定的乙方有权解除本合同及补充协议的事由，甲方自该事由发生之日起30日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃本合同及补充协议的解除权及责任追究权”。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款123673元。2019年5月21日，原告向被告万象公司支付了办证费800元、燃气初装费2800元。2019年6月3日，原告向被告万象公司支付了专项维修资金8378元。2019年6月13日，原告L某某（借款人、抵押人）又与被告XX银行桂林分行（贷款人、抵押权人）、万象公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告XX银行桂林分行贷款490000元用于购买**县××区“五金机电城二期”（原鑫铠万象五金机电城）2幢1单元22层1-22-4号房屋，并以该房屋作抵押，贷款金额直接支付到被告万象公司账户，被告万象公司为上述贷款提供阶段性连带责任保证；合同贷款期限为360个月，自2019年6月13日起至2049年6月13日止；还款方式为每月等额本息还款，还款日为每月21日。2019年8月20日，原告与二被告就案涉2幢1单元22层1-22-4号房屋办理了预售商品房买卖预告登记、预售商品房抵押预告登记。2021年12月7日，被告万象公司向原告出具发票，确认收到原告购房款613673元。2020年8月10日、2020年9月14日、2021年5月25日、2021年10月12日，被告万象公司先后发布多个延期交房通知，其中2021年10月12日《汇金万象新城交房通知函》，载明因天气、疫情等不可抗因素延期交房，合同继续履行，延期至2022年5月31日交房。2022年8月4日，原告向被告万象公司邮寄《限期交房催告函及逾期交房解除合同的函》，催告被告万象公司在2022年8月20日前交房，否则将依法解除合同，被告应于2022年9月15日前向原告退还已支付的全部购房款和已交费用并承担相应违约责任，被告万象公司于2022年8月8日签收该文书。原告每月按时向被告XX银行桂林分行偿还贷款。原告因被告万象公司逾期仍未交付房屋，遂诉至本院。本院于2022年9月28日受理后，于2022年10月20日分别向被告万象公司、被告XX银行桂林分行送达了起诉状副本及应诉通知书。

　　本院认为

　　本院认为，原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人都应按照合同约定履行各自义务。被告万象公司在案涉合同中承诺于2021年3月31日前交房，但逾期交付，此后虽承诺于2022年5月31日前交付，但仍未能按照承诺交付。虽然案涉商品房买卖合同补充协议中未明确约定在被告逾期交房的情况下，原告有权解除合同并且将有关行使解除权的期限限定为30日，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条约定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”在被告承诺的期限过后，原告经事先书面催告，要求被告在2022年8月20日前交房，否则将依法解除合同，被告应于2022年9月15日前向原告退还已支付的全部购房款等，然后于2022年9月28日以起诉方式要求解除合同，应认定原告的请求符合上述法律规定的法定解除条件，本院予以支持。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”在解除案涉商品房买卖合同之后，原告贷款购房的合同目的不能实现，原告一并请求解除其与被告XX银行桂林分行、万象公司签订的案涉担保借款合同符合法律规定，本院予以支持。

　　依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一、二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”案涉商品房买卖合同解除后，被告万象公司收取原告交来的了首付款123673元、专项维修资金8378元、办证费800元、燃气初装费2800元应予返还给原告；原告已向被告XX银行桂林分行偿还的购房贷款本息，系因被告万象公司逾期交房违约导致案涉合同解除而产生的实际损失，原告请求被告万象公司偿还于法有据，本院予以支持；原告要求支付首付款利息，并按中国人民银行同期活期存款利率从2019年5月17日起计算至被告实际退还之日止，符合合同约定，本院予以支持。

　　原告另要求被告万象公司承担向被告XX银行桂林分行偿还剩余贷款本息的责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定，本院予以支持。

　　综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第五百六十四条、第五百六十五条、第五百六十六条第一、二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第二十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、原告L某某与被告桂林市**县万象商贸城有限公司于2019年5月17日签订的《商品房买卖合同》以及原告L某某与被告XX银行股份有限公司桂林分行、被告桂林市**县万象商贸城有限公司于2019年6月13日签订的《个人购房担保借款合同》于2022年10月20日解除；

　　二、被告桂林市**县万象商贸城有限公司向原告L某某退还首付款123673元、专项维修资金8378元、办证费800元、燃气初装费2800元并赔偿首付款利息（以购房首付款123673元为基数按银行同期活期存款利率自2019年5月17日起计算至被告桂林市**县万象商贸城有限公司实际还清之日止）；

　　三、被告桂林市**县万象商贸城有限公司向原告退还原告自2019年6月13日起至本判决生效之日止已向被告XX银行股份有限公司桂林分行偿还的贷款本金和利息（以被告XX银行股份有限公司桂林分行于判决生效当月出具的还款交易明细清单为准）；

　　四、被告桂林市**县万象商贸城有限公司向被告XX银行股份有限公司桂林分行偿还原告L某某就《个人购房担保借款合同》解除后的剩余贷款本金和利息。

　　案件受理费依法减半收取计5078元（原告L某某已预交），由被告桂林市**县万象商贸城有限公司负担。

　　上述应付款项，义务人应于本案判决发生效力之日起十日内履行完毕。逾期则应加倍支付延期履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。负有履行义务的当事人逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为，本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10156元（户名：桂林市中级人民法院，帐号：×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。