抵押财产转让必须经抵押权人同意？民法典第406条的理解与适用-林荔枝-华律网

民法典施行四年多，仍有不少实务人士误以为“抵押期间不得转让财产”是铁律。事实上，规则已发生根本性变化。抵押人可以自由转让抵押财产，但前提是抵押权不受影响。

【核心变化：从“经同意”到“仅通知”】

在《民法典》实施之前，依据原《物权法》的规定，抵押期间转让抵押财产，原则上必须经抵押权人同意，否则不得转让。

但《民法典》第四百零六条确立了新规则：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。

这一条款的变更，意味着法律逻辑发生了重大转变：

● 原则上自由转让：除非合同里特意写了“禁止转让”，否则抵押人（房主）有权在抵押期间卖房。

● 无需“同意”，只需“通知”：转让程序不再以抵押权人（如银行）点头为生效要件，只要履行了通知义务即可。

● 抵押权具有“追及效力”：这是新规的基石。即房子卖了，但抵押权依然“粘”在房子上。如果原房主不还钱，银行依然可以拍卖已经卖给买家的房子。

虽然法律允许转让，但这并不意味着可以“任性”交易。我们需要从抵押人、抵押权人、受让人（买家）三个角度来理解其中的风险与义务。

1. 抵押人（卖家）：通知义务与提前清偿风险

作为卖家，您拥有了处分财产的自由，但必须履行“及时通知”抵押权人的义务。

需要注意的是，虽然不需要银行“同意”，但如果银行能证明您的转让行为可能损害其抵押权（例如低价转让、买家信用极差可能破坏房屋价值等），银行有权要求您将转让所得的价款提前清偿债务或者提存。

2. 抵押权人（银行/债权人）：抵押权不受影响

新规极大地促进了物的流转，但看似削弱了对债权人的保护。实际上，法律通过“抵押权不受影响”这一规定，保障了债权人的核心利益。无论房子转手到谁手里，只要债务没还清，抵押权就一直存在。

3. 受让人（买家）：最大的风险承担者

这是新规下最需要警惕的一方。根据“抵押权不受影响”的原则，如果您购买了一套带有抵押登记的房产，而原房主后续断供，银行有权行使抵押权，拍卖您刚买的房子。

因此，作为理性的买受人，在购买二手房时，务必前往登记机构查询房屋的权属状况。如果发现房屋存在抵押，应当要求出卖人先涂销抵押（还清贷款），或者在合同中约定由您代为清偿以消灭抵押权，否则您将面临“钱房两空”的风险。

在实务操作中，有两个关键细节决定了交易能否顺利进行：

1. “法不溯及既往”原则

如果您的房产抵押登记是在《民法典》施行（2021年1月1日）之前办理的，根据自然资源部的相关通知，这类不动产在抵押期间转让，未经抵押权人同意，不予办理转移登记。也就是说，老抵押依然适用老办法，必须银行同意才能过户。

2. 合同约定的效力

《民法典》尊重意思自治。如果在当初签订抵押合同（如房贷合同）时，条款中明确约定了“抵押期间禁止转让”或“转让需经抵押权人同意”，那么该约定有效。目前，绝大多数银行的制式房贷合同中依然保留了限制转让的条款。因此，实际上想要转让，往往还是需要先与银行沟通，解决债务问题。

如今“带押过户”政策在全国全面落地，正是《民法典》第406条的直接体现。

所谓“带押过户”，是指在抵押期间的不动产买卖转移时，不需要提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户，并再次抵押和发放新贷款。

此前的做法要求先筹资还贷、注销抵押、再办理转移、再新办抵押，流程繁琐、成本高昂。“带押过户”免除了卖方筹措资金的环节，大幅降低了交易成本和时间。

目前主要有三种操作模式：

● 抵押权变更模式：适用于买卖双方贷款银行相同的情形；

● 双预告模式：适用于跨行交易；

● 非交易类变更：适用于继承、离婚析产等情形。

《民法典》关于抵押财产转让的规定，旨在促进市场交易效率，打破“必须先还贷再过户”的资金壁垒。但在实际操作中，为了保障交易安全，我们建议：

买家：签约前务必查册，确认房屋是否有抵押。如有抵押，坚持“带押过户”需极其谨慎，最好要求卖家先解押。

卖家：翻看当年的借款合同，确认是否有“禁止转让”的特约。转让前务必书面通知银行，避免因违约引发法律纠纷。

法律在变，风险意识更需更新。如有具体的房产交易或债务处置难题，欢迎随时联系我们。