林荔枝律师
律师观点分析
一、当事人与审理情况
当事人：原告成都某某置业有限公司（简称 “某某公司”，住所地成都新都，法定代表人林某某，委托律师黄思雨、张诺依）；被告刘某某（住成都新都）、张某某（住四川马边，二被告共同委托四川融创律师事务所律师汪毅）。
审理程序：2023 年 2 月 1 日立案，适用简易程序公开开庭，双方均到庭，本案现已审理终结。
二、原告诉求
解除与刘某某、张某某签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；
判令二被告协助办理合同网签登记注销手续；
判令二被告支付总房款 20% 的违约金（666661 元）。
三、关键事实
合同签订与约定：2022 年 5 月 20 日，双方签订合同及补充协议，约定二被告以 “首付 + 贷款” 方式购买案涉房屋（总房款 3333305 元），首期款 1673305 元（分两笔：2022 年 5 月 20 日前付 333331 元、10 月 15 日前付 1339974 元），余款 1660000 元贷款支付；逾期付款超 90 日，某某公司有权解除合同，二被告需付总房款 20% 违约金；交房时间为 2022 年 10 月 30 日。
履约情况：二被告仅支付定金 200000 元、首期款 133331 元（合计 333331 元），未按约付清剩余首期款及办理贷款；某某公司因高温限电、疫情延期交房至 2022 年 11 月 25-26 日，已通知二被告收房。
被告抗辩：同意解除合同及注销网签，但主张合同未生效（未收到文本）、某某公司虚假宣传（房屋应为精装实际是清水）、延期交房违约，且违约金过高。
四、法院观点
合同效力：合同有双方签字盖章，系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效；未交付合同文本不影响生效，二被告抗辩不成立。
被告违约认定：二被告未按约付清房款，构成根本违约，某某公司有权解除合同；某某公司延期交房系因不可抗力（高温、疫情），且已通知收房，不构成违约；二被告无证据证明某某公司虚假宣传或房屋装修不符约定，该抗辩不成立。
违约金调减：合同约定的 20% 违约金（666661 元）过高，结合履约情况、过错程度、实际损失等，酌情调减至 300000 元。
五、判决结果
解除某某公司与二被告 2022 年 5 月 20 日签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；
二被告于判决生效后十日内协助某某公司办理案涉房屋网签撤销手续；
二被告于判决生效后七日内向某某公司支付违约金 300000 元；
驳回某某公司其他诉讼请求；
未按期履行需加倍支付迟延履行期间的债务利息；
案件受理费（减半）20399.8 元，由二被告负担；
不服判决可在十五日内，向四川省成都市中级人民法院递交上诉状。