一、合同履行中的不可抗力是什么

所谓“不可抗力”，根据合同法第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。不可抗力可能导致合同不能履行、不能全部履行和不能按时履行的后果。当事人由于不可抗力的原因导致无法实现合同目的，产生的解除权是法定解除权。

不可抗力的认定应当注意以下四点：1、一方发生不可抗力，发生方与相对方均有解除权;2、并非一旦发生不可抗力即产生解除权，需以不可抗力致使合同目的不能实现为要件，也就是说，由于不可抗力的发生，剥夺了一方或双方根据合同有权期待得到的东西，即丧失合同利益或履行利益;3、因不可抗力而解除合同，发生方可以免除损害赔偿责任;4、发生方免责的前提在于发生方证明了不可抗力的发生，及时通知对方不可抗力发生的事实，且不可抗力不是发生在发生方迟延履行之后。

因此，从不可抗力的要件来看，房地产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，不应认定为不可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可预见的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。当事人将动辄以政策的变化构成不可抗力为由任意违约。

二、什么是合同履行中的情势变更

关于情势变更，在我国合同法上并未明文规定，但在2009年最高人民法院制定的合同法司法解释(二)中有明确规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除合同”。

情势变更原则的适用必须符合以下条件：1、有情势变更的事实，也就是说合同赖以存在的客观情况确实发生变化;2、情势变更为当事人不能预见;3、情势变更必须不可归责于双方当事人;4、情势变更的事实发生在合同成立后，履行完毕前;5、情势变更后，如果继续履行合同，会对当事人显失公平。同时，情势变更原则强调了情势变更与不可抗力、商业风险的不同。