以租抵债，是否适用“买卖不破租赁”？

律师观点分析

以租抵债，是否适用“买卖不破租赁”？

前文提要：《民法典》第703条规定：“租赁合同时出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”（本条即为“买卖不破租赁”原则）。

以租抵债协议虽然不违反法律规定，但其实质是以房屋的使用权来抵顶欠款的合同之债，不具有租赁合同的法律特征，因此不能够适用“买卖不破租赁”原则来对抗新的房屋所有权人或者在执行程序中排出强制执行。

案例索引：《刘X与陈XX等侵权责任纠纷二审民事判决书》（2019）鲁01民终4396号

争议焦点：以租抵债的租赁合同是否适用“买卖不破租赁”原则？

案情简介：2017年4月9日，陈XX作为买受人与出卖人李X签订《房屋买卖合同》，购买李X拥有合法所有权的房屋一套，李X承诺涉案房屋无人居住、无租赁、抵押、产权纠纷。陈XX依合同约定向李X支付了购房款后，于2017年5月17日办理了涉案房屋的过户手续，并取得了不动产权证书，成为涉案房屋的所有权人。2017年5月中旬办理交接手续前，陈XX发现涉案房屋被孙XX、刘X占有使用，陈XX遂报警。后陈XX以侵权责任纠纷为由向法院起诉，要求刘X孙XX搬离涉案房屋，并且支付租金。

经查，案涉房屋原所有权人李XX拖欠他人借款，案涉房屋被法院查封进行拍卖，李X于2016年11月通过拍卖取得案涉房屋所有权，并且办理了产权过户手续。

2014年9月24日，李X作为出租方与刘X作为承租方签订了房屋租赁合同一份，合同记载：“房屋租期20年，租金20000元/月，每20年缴纳一次”。同日，李X向刘X出具收到条一份，载明今收到刘X房屋租金48万元整。庭审中，刘X认可自己与李X签订该房屋租赁合同是为了抵偿李X对自己的欠款，并提交了4张李X向刘X出具的借条。

判决结果：刘X、孙XX支付陈XX房屋占有使用费（自2017年5月20日起至刘X孙XX搬离房屋之日止，按每月3000元计算）

裁判意见：一审法院认为，案外人李X系通过法院执行拍卖程序合法取得涉案房屋产权，李X与陈XX签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。陈XX按照合同约定支付了全部购房款，办理了涉案房屋的产权过户手续，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因此，陈XX已于2017年5月17日变更为涉案房屋产的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。刘X虽然主张其基于房屋租赁关系占有使用涉案房屋，一审法院认为，首先，刘X自认其与李X签订的房屋租赁合同系以租赁形式抵偿债务，即双方签订的合同名为房屋租赁，实为以房屋使用权抵偿欠款的合同之债；其次，刘X提交的证据不足以证明其与李X之间存在真实的借贷关系，刘X未能提交其将28万元借贷款项交付给李X的相关证据，不能证明双方借贷关系成立且有效；再次，即使刘X与李X之间存在真实的借贷关系，其双方之间因缺乏房屋租赁的真实合意亦不存在房屋租赁关系，而是存在以房屋使用权抵债的债权债务合同关系，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。因此，基于物权具有排他性的基本属性，即使刘X基于债权取得涉案房屋的使用权，由于没有进行他项权利登记，亦不能对抗陈XX对涉案房屋所享有的物权。现刘X、孙XX占有使用涉案房屋，侵害了陈XX对涉案房屋享有的物权，应当依法向陈XX赔偿损失。

二审法院认为，本案主要争议焦点为刘X是否应对涉案房屋支付占有使用费的问题。案外人李X通过法院的拍卖程序合法取得涉案房屋产权，后陈XX从李X处购买了涉案房屋，且办理了产权过户手续，陈XX应为涉案房屋的合法所有权人，对涉案房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。刘X主张其系基于与李X的房屋租赁合同而占有使用涉案房屋。二审法院认为，合法有效的租赁合同，合同主体订立租赁合同的出发点应为支付租金以获得房屋的用益物权。但是，本案中，第一，从刘X与李X的房屋租赁合同的意思表示方面来看，刘X与李X订立租赁合同的真实意思表示并非为使用房屋支付合理的租金对价，而是用房屋使用权抵偿欠款。第二，从是否占有涉案房屋来看，刘X在二审中陈述2014年9月份其与李X签订租赁合同后一直没有在涉案房屋内居住，其是2016年5、6月份听说涉案房屋在打官司后进入涉案房屋居住的。综上两点，刘X与李X之间未形成房屋租赁的真实合意，不存在房屋租赁关系，不应适用“买卖不破租赁”原则。一审法院判决刘X、孙XX向陈XX支付占有使用费，并无不当。

律师说理：实务当中，从最高院到各个基层法院，多数裁判观点同上述案例一致，认为以租抵债性质的租赁合同，实际是债务人通过让债权人使用其房屋的方式来清偿债务，系履行债务的方式之一。相比于传统的租赁合同，其形式上的承租人设立合同的目的并非在于真正获得租赁物的占有、使用权利，仅仅是在于抵偿债务。而“买卖不破租赁”原则设立的宗旨，是为了保护租赁关系存续期间承租人的生活或生产经营利益，即所有权人不能以成为租赁物的新所有权权人为由而否认原租赁关系的存在，并要求承租人返还租赁物，否则这将对承租人的利益造成一定影响，而适格的承租人作为租赁关系中的相对弱势一方，应当受到相应的保护。相反，名为租赁实则是以租抵债的租赁关系中，形式上的承租人因其是债务关系中的债权人，而处于相对强势的地位，在其以租抵债目的不能实现时，其仍可以通过其他方式要求债务人偿还债务。

因此，以租抵债性质的租赁合同，不能够适用“买卖不破租赁”原则。

刘坤

2022年6月20日