律师观点分析

一、案件简介

原告赵某与被告西安某某超市签订《商铺租赁合同》，将商铺租赁给赵某，赵某承诺该商铺经营品类为小餐饮，租赁期为1年，自2022年12月9日起至2023年12月8日止;签订合同时，赵某需一次性向西安某超市缴纳保证金3,700元，此保证金为该商铺合同期内的经营保证金，合同期满后，如果双方合同终止，在本合同终止后一个月后赵某所售商品无质量、价格和顾客投诉问题及赵某无违反西安某某超市管理制度行为的，西安某某超市不计息退还保证金;租金半年一付，6个月租金22,200元，租金从开业日期计算。合同签订后，西安某超市将约定的场地交付赵某实际控制，赵某出资对该租赁场地进行了装饰装修，并自2023年1月9日起开业经营店铺。2023年3月27日，西安市经开消防大队监督人员前往西安某超市经营的案涉超市核实检查，确认赵某在此经营的店铺占用了超市内消防通道，该监督人员已与超市负责人沟通并责令该经营门面尽快搬离，保持消防通道畅通。自此，赵某再未实际经营案涉店铺。

赵某起诉要求解除合同，退还租金及押金赔偿25900元，赔偿损失46374元。超市提出反诉请求，要求赵某支付2023年5月9日至6月8日的租金3700元及自6月8日至实际返还之日的占有使用费、返还商铺，支付违约金。

一审法院以合同违反《消防法》的规定判令合同无效，以“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”判令超市退还全部租金及押金25900元，赔偿损失8000元。超市不服，上诉称：改判支持超市的反诉请求。

二、法院审理认为

赵某与超市于2022年12月8日签订《商铺租赁合同》,约定由超市将超市内的消防通道区域出租于赵某经营店铺，该约定违反了《中华人民共和国消防法》第二十一条“任何单位、个人不得损坏或者擅自挪用、拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占消火栓，不得占用防火间距,不得堵塞消防通道”的强制性规定,故双方租赁合同关系无效且超市作为出租人明知或应知租赁场地性质仍出租，对于合同无效负有主要责任:赵某在承租场地时未尽到合理注意义务，对合同无效负有次要责任。双方租赁合同签订后，赵某对于场地进行了装修装潢，自2023年1月9日起开业经营，直至2023年3月27日消防部门要求搬离时未再经营。考虑到双方在合同无效中的责任分配、赵某具体损失情况及相关证据等，一审判决判令超市退还押金3,700元,并赔偿赵某装修装潢损失8,000元并无不当。关于房屋使用费，双方合同约定租金从开业日期计算:故赵某应按照租金标准支付自开业至停业共计2.5个月期间的房屋占有使用费9,250元=3,700元/月x2.5，剩余租金12,950元(25,900元-3,700元押金-9,250元占用费)应子退还。至于超市上诉称系赵剑擅自将经营区域扩大至紧急通道一节,经查:双方租赁合同并未约定具体经营区域及面积等，且赵某在消防通道进行装修及营业时，超市并未提出异议，故该项上诉理由:证据不足，不予采纳。至于超市上诉请求赵某腾房、支付自2023年5月9日之后的房屋占用费及违约金一节，因自2023年3月27日起赵某已停业并已搬离，且合同无效不适用违约条款，故不子支持。

三、二审法院判决

维持一审法院号民事判决第一项、第三项、第五项;撤销第四项;变更一审民事判决第二项为:超市于本判决生效之日起十日内向赵某退还房屋租金及押金共计16,650 元;驳回赵某其余诉讼请求。

四、律师评析

租赁合同需要明确租赁范围、租赁单价及面积，一旦涉及消防被占用，如果不能证明租赁范围，租赁合同会因占用消防通道违反《中华人民共和国消防法》第二十一条而被认定为无效。租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，承租人仍需要支付租赁房屋的占有使用费。但是损失需要根据责任的大小进行分担，合同违约金也会因此不能适用。