买房登记在子女名下的法律风险分析
引言：
实践中，很多父母将房产直接登记在子女名下，相比赠予、继承等能省下数万元过户税费，而且还能避免将来征收遗产税。登记在子女名下的房产，属于子女婚前个人的财产，一定程度上能够为子女规避婚姻风险。此外，有些父母认为自己从事风险性商业经营活动，以孩子的名义购置房产，若面临资不抵债等风险，还能为自己和孩子都留条后路。
那将房产登记在子女名下就真的没有风险了吗？如果后续基于某种原因需要又想将子女名下的房产卖掉，是否必须父母双方一致同意才能处置呢？父母单方出售的合同效力又如何认定？
一、 房产登记在未成年子女名下法律风险分析
Q:将房产登记于未成年子女名下是否可以逃避债务？
A:未必。
父母将房产登记在未成年子女名下，可能基于各种原因，并非均为赠与，对双方是否构成赠与应严格审查，不能依据签订商品房买卖合同的买受人系未成年子女以及房产证登记权利人为未成年子女认定赠与合同的成立及履行。
从目前的司法判例来看，法院会结合房产购买时间、产权登记时间以及购房款支付情况等综合判断房产是否属于家庭财产。如果房产被认定为家庭财产，即使登记在未成年子女名下以逃避执行，为保护债权人合法权益，该房产应当用于家庭共同债务偿还。也就是说，未成年子女是家庭成员的一员，一般没独立经济来源，日常生活尚且靠父母供给，其名下财产是共有财产的组成部分。当父母因债务关系，个人财产得到法院执行时，未成年子女名下财产作为家庭共有财产，并不能排除执行。参考案例： （2017）最高法民申3404号
Q:房产登记在未成年子女名下是否还有其他风险？
A：（1）房产登记在未成年子女名下，不仅贷款难、占用子女的首套房购买资格，在出售时也比较麻烦。父母在处分未成年子女财产时，需要父母作为监护人取得一致同意，很多手续均需要父母双方同时到场。
（2）婚前财产也有可能被子女配偶继承。万一孩子在婚后不幸离世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，都有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。也就是说，即使房子是孩子的婚前财产，但是根据继承顺序的规定，孩子名下的房产可以被其配偶优先继承。
(3) 夫妻离婚，孩子的房产不能被分割。如果夫妻离婚，以未成年子女名义购置的房产归属往往会引起法律纠纷。从所有权的角度理解，财产登记在孩子的名下，其所有权是属于孩子，而不是离婚的父母。另一方面，作为未成年人的法定监护人，其处分财产的行为只能有利于未成年人，离婚夫妻想要分割未成年子女名下财产，不利于未成年子女的合法权益的，因此也不能分割的。
二、监护人单方处置未成年子女房产的合同效力如何？
案例:A离婚后购买了一套房，登记A和13岁的儿子小a名下。后A和B签订了一份购房合同，将房子以高于市价的价格出售给了B，A、B均在购房合同上面签字，购房人B按约支付了定金。后，A的前妻（小a的母亲）不同意A出售房产，不配合A和B去办理网签，合同无法继续履行。在这个案例中，买卖合同是否有效？
判断买卖合同是否有效，要从以下两个方面来分析：其一，A是否有权单独出售与未成年子女共有的房产？其二，A出售房产是否侵害了未成年子女的权益？
1、未经小a另一个监护人同意，A是否有权单独出售房产？
《民法典》第27条规定，父母是未成年子女的法定监护人。小a作为未成年人，其民事活动可以由其法定代理人代理。A作为小a的法定监护人，即法定代理人，有权代理小a签订合同。且，A本身也作为产权人之一，因此A对房产具备完全的处分权。
另外，法律也并未明确规定，处分未成年人房产必须经所有监护人同意。从法定代理制度设计的初衷和目的来看，法定代理制度是为了保护无民事行为能力人和限制民事行为能力人的利益，防止因其行为能力的限制造成其权益的损害。也就是说，即便没有经过另一个监护人的同意，只要代理行为没有损害被监护人的权益，就没有违背立法目的，应当认定为其代理行为有效，相应的法律行为也有效。
2、A出售房产是否侵害了未成年子女的权益？
《民法典》第34条规定，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的人身权利、财产权利及其他合法权益等。第35条规定，监护人应当按照有利于被监护人的原则履行监护职责，监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。因此，合同是否有效关键在于监护人（父母）出售的房产是否“为被监护人的利益”。
实践中，为被监护人利益而处分财产的合同效力，法院需要在未成年人利益保护与买受人交易安全之间进行利益衡量。一般会从出售目的，出售价格，房款实际用途以及买受人是否善意等方面来综合考虑。如果法院认定没有损害未成年子女的利益，通常监护人单方签订的买卖合同会被认定为合法有效。因另一位监护人不同意配合而导致合同无法实际履行的，则由合同签订方承担违约责任。
律师提醒：购房时是否登记在未成年子女名下需要结合各方因素综合考虑，在交易时，若涉及到未成年人或者多个产权人时，需要重点审核监护人的婚姻状况及是否同意出售，涉及到其他权利人，还需审核是否出具了授权委托书等，以减少不必要的争议。
