刘佳维律师
律师观点分析
?一、案件主题
房屋买卖合同纠纷中买受人拖欠尾款引发的尾款追偿及逾期利息索赔案
二、案情简介
两名高龄原告为夫妻关系，2020 年 12 月 25 日与第一被告、案涉公司（第二被告，曾多次更名）签订《房屋买卖合同》，约定原告将名下位于沈阳市皇姑区的一套 136.65 平方米住宅出售给二被告，交易总价 110 万元。合同签订后，被告按约定支付 30 万元首付款，原告配合完成房屋过户登记至第一被告名下，但二被告未按约定支付剩余购房尾款。
经原告多次催要，被告仅零星支付部分款项，2024 年 4 月 25 日，原被告双方书面确认截至当日尚欠尾款 61 万元，并制定了每月支付 1 万元的还款计划。协议签订后，被告仅支付 1.2 万元便停止履行，最后一笔付款时间为 2024 年 8 月 2 日，尚欠 59.8 万元尾款未付。
因催要尾款无果，两名原告委托刘XX律师担任诉讼代理人，向沈阳市皇姑区人民法院提起诉讼，要求二被告支付购房尾款 59.8 万元，并自 2024 年 8 月 2 日起按 4 倍 LPR 利率支付逾期付款利息，且由被告承担本案诉讼费用。案件审理中，第一被告抗辩其仅为公司监事，并非实际买受人，系受公司指派参与交易，未实际接收和控制房屋；第二被告经法院传票传唤无正当理由未到庭应诉，刘XX律师针对第一被告的抗辩展开专业举证和辩论，最终法院支持原告核心诉求。
二、维权难点
1.第一被告否认买受人身份，抗辩系职务行为：第一被告主张其仅为第二被告公司的监事（时任法定代表人），参与房屋买卖是受公司指派的职务行为，并非实际买受人，拒绝承担付款责任，如何举证证明第一被告的买受人身份成为案件核心难点。
2.房屋已多次过户，被告抗辩未实际接收房屋：案涉房屋过户至第一被告名下后，又被其转让给案外人，第一被告以此抗辩未实际接收、控制房屋，试图免除付款义务，需举证证明原告已全面履行合同义务。
3.逾期付款利息计算标准存在争议：原告主张按 4 倍 LPR 计算逾期利息，该标准是否符合法律规定、能否得到法院支持，需结合法律规定和案件实际进行合理主张。
4.第二被告缺席审理，案件事实核查及责任认定难度增加：第二被告经法院合法传唤未到庭应诉，放弃举证、质证等诉讼权利，需通过完整证据链锁定其买受人身份及共同付款责任，避免因一方缺席导致责任认定不清。
5.原告为高龄老人，维权诉求迫切且需保障合法权益：两名原告均为八旬左右高龄老人，购房尾款的及时追回关乎其切身利益，案件处理需兼顾效率与权益保障，确保诉讼请求最大化得到支持。
三、应诉策略
刘XX律师针对案件核心争议点和维权难点，结合案件事实和法律规定，制定了证据闭环锁定买受人身份、举证证明合同履行事实、合理主张利息损失、明确共同付款责任的全方位应诉策略，全力维护原告合法权益：
1.构建完整证据链，锁定二被告的共同买受人身份：整理《房屋买卖合同》《房地产买卖合同》、不动产登记信息、企业工商信息等证据，证明第一被告在房屋买卖合同买受方处签字按手印，且房屋直接过户至其名下，其后续又将房屋转让给案外人，系实际交易参与方；第二被告在买卖合同上盖章确认，且第一被告时任该公司法定代表人，二者应认定为共同买受人，共同承担付款责任，直接反驳第一被告的职务行为抗辩。
2.举证证明原告已全面履行合同义务：提交房屋过户登记材料、首付款支付凭证、房屋钥匙交付的相关证据，结合第一被告将房屋转让、利用房屋办理贷款的事实，证明原告已按合同约定完成房屋交付、过户等全部义务，被告未按约定支付尾款构成违约，其 “未实际接收房屋” 的抗辩无事实依据。
3.结合法律规定合理主张逾期付款利息：原告主张按 4 倍 LPR 计算逾期利息，律师在诉讼中明确被告逾期付款的违约事实及原告的实际损失为款项孳息，同时结合《民法典》及相关司法解释关于违约金的规定，为法院酌定合理利息标准提供法律依据，确保原告的利息损失诉求得到合法支持。
4.针对缺席被告，强化责任认定的证据支撑：因第二被告缺席审理，律师重点举证其在买卖合同上的盖章确认、公司名称变更的工商信息等证据，锁定其作为共同买受人的法律责任，确保法院依法认定其与第一被告承担共同付款义务。
5.兼顾原告高龄特点，聚焦核心诉求高效维权：围绕原告追回购房尾款的核心诉求，在举证和辩论中突出被告的违约行为及原告的维权迫切性，简化非核心争议，推动法院快速认定案件事实，支持原告的合法诉求。
四、判决结果
法院经审理，对刘XX律师提交的证据予以全面采信，依法认定二被告为共同买受人，判决其承担共同付款责任，支持原告的核心维权诉求，具体判决结果如下：
1.被告李某某、辽宁某经贸有限公司于判决生效之日起十日内共同给付原告购房尾款598000 元；
2.二被告于判决生效之日起十日内共同赔偿原告利息损失，以 598000 元为基数，自 2024 年 8 月 2 日起至债务清偿时止，按年利率 3.35% 的 130%（LPR 的 130%）计算；
3.驳回原告的其他诉讼请求；
4.案件受理费减半收取 4890 元（原告已预缴），由二被告共同负担；若二被告未按判决指定期间履行给付义务，需加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、律师点评
本案是房屋买卖合同中共同买受人拖欠高龄出卖方尾款引发的典型追偿纠纷，刘XX律师凭借精准的证据梳理、扎实的法律适用、针对性的抗辩策略，成功为两名高龄原告追回全部购房尾款并获赔逾期利息，充分体现了专业律师在不动产交易纠纷中的核心维权能力，也彰显了司法对高龄弱势群体合法权益的保护，其代理工作的核心亮点体现在：
1.证据闭环构建精准，彻底击破被告身份抗辩：律师紧扣 “买受人身份认定” 这一案件核心，将买卖合同签字盖章、不动产过户、房屋后续转让等证据形成完整闭环，清晰证明二被告的共同买受人身份，让第一被告 “职务行为”“非实际买受人” 的抗辩无任何事实依据，法院直接采信该证据链并认定二被告的共同付款责任，这是本案维权成功的关键。
2.合同履行事实举证充分，锁定被告违约行为：律师通过房屋过户、钥匙交付、被告利用房屋办理贷款并转让的一系列证据，充分证明原告已全面履行合同义务，而被告未按约定支付尾款、未按还款计划履行的行为构成明确违约，为法院判决被告支付尾款和利息奠定了坚实的事实基础。
3.利息主张兼顾合法与合理，保障原告损失弥补：针对逾期利息的计算标准，律师既尊重原告按 4 倍 LPR 主张的诉求，又结合《民法典》关于违约金调整的法律规定，为法院酌定合理的利息标准提供清晰的法律指引，最终法院按 LPR 的 130% 支持利息损失，既避免了违约金过高的调整，又充分弥补了原告因被告逾期付款产生的实际损失。
4.缺席审理下的责任认定清晰，避免原告权益受损：面对第二被告缺席审理的情况，律师通过强化其盖章确认、公司名称变更等证据，依法锁定其共同买受人的责任，确保法院判决二被告承担共同付款义务，避免了因一方缺席导致原告仅能向单一被告追偿、尾款执行无保障的风险。
5.兼顾高龄原告维权需求，实现诉求高效落地：律师在案件处理中始终聚焦两名高龄原告追回尾款的核心诉求，简化非核心争议，通过精准举证和专业辩论推动法院快速认定案件事实，在最短时间内实现原告合法诉求的司法支持，切实保障了高龄弱势群体的财产权益。
本案的判决结果不仅明确了房屋买卖合同中签字盖章方与实际过户接收方均应认定为共同买受人，承担共同付款责任的裁判原则，也再次强调了不动产交易中出卖人履行过户交付义务后，买受人未按约定支付尾款的，应承担继续履行及逾期付款的违约责任。刘XX律师的代理工作为房屋买卖合同尾款追偿纠纷提供了清晰的维权思路：在此类纠纷中，应及时固定买卖合同、过户凭证、付款记录、催款凭证等核心证据，精准锁定买受人身份及违约事实，同时结合法律规定合理主张违约金或利息损失；对于高龄、弱势群体等特殊原告，律师应聚焦其核心诉求，通过专业的法律服务实现合法权益的高效、最大化保障。同时，本案也提醒不动产交易的当事人，应严格按合同约定履行付款义务，无故拖欠尾款将承担继续履行、支付逾期利息的法律责任，共同维护不动产交易市场的正常秩序。