律师观点分析

本院认为,当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人未能提供证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据本案查明的事实,杜*与****公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,所购买的涉案房屋虽在买卖时已经设定有抵押登记,但抵押权人唐县农村信用社已出具书面声明同意****公司出售涉案房屋,故该合同应当认定合法有效该合同履行过程中,杜*已将房屋购房款全部支付完毕,但****公司未将该购房款用于偿还该公司法定代表人孙增文对唐县农村信用社的借款,导致涉案房屋上的抵押登记至今无法解除,也无法为杜*办理涉案房屋的所有权转移登记。关于唐县农村信用社出具同意出售声明的法律后果,双方存在较大争议。杜*主张唐县农村信用社同意出售抵押的涉案房屋,意味着其放弃抵押权,且优先受偿权仅能及于购房价款而不能及于房屋物权;唐县农村信用社对此不认可,认为杜*在签订合同时已经知悉涉案房屋存在抵押情形而未将购房款进行提存,存在重大过错,抵押合同及抵押登记不存在解除事由,不同意将房屋过户至杜*名下。本院认为,唐县农村信用社作为涉案房屋的抵押权人,其同意涉案房屋转让所产生的法律后果是使得涉案房屋转让合同的效力不存在瑕疵,而非放弃抵押权。因此,在涉案房屋仍存在抵押登记、杜*不同意代为偿还孙增文借款的情况下,杜*要求****公司与唐县农村信用社解除涉案房屋抵押登记,欠缺法律依据;杜*要求****公司配合办理涉案房屋权属转移登记,目前不具备现实履行可能,上述两项诉讼请求,本院均无法支持。关于杜*要求****公司支付违约金的诉讼请求,合同第十七条权属转移登记第(三)款约定,因出卖人原因不能在交付房屋之日起360日内取得房屋所有权证书的,买受人可以选择退房,亦可选择在取得房屋所有权证后向出卖人主张违约金。该违约金条款实为赋予合同具备继续履行可能时买受人关于违约金的追索权利。现该合同尚不具备继续履行的条件,杜*的该项诉讼请求,本院不予支持。杜*可待合同具备继续履行条件时另行主张,亦可自行评估合同履行的风险,作出其他选择综上,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一百四十四条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定,判决如下驳回杜*的全部诉讼请求

案件受理费36400元,公告费260元,保全费5000元,由杜*负担,已交纳

如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。

审判长郭悦