作者：大洋民商律师团队

1、什么是“唯一住房”？

“唯一住房”是指被执行人及其所扶养家属唯一的居住房屋，并不是仅指被执行人名下只有一套房屋的情况。因此“被执行人名下只有一套房屋，法院是不能执行的”这一说法并不准确。

另外，“唯一住房”的概念仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地、小产权房涉及国家政策，按照国家的法律规定执行，不适用上述规定。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第六条 对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

2、被执行人名下“唯一住房”不能被拍卖？

在2015年前，被执行人名下的“唯一住房”法院是不强制拍卖的。国家之所以出台此规定，是为了保障维护公民最基本的生存权利。但是范围仅限于“对被执行人及其所扶养家属生活所必需”，一旦超出“维持生活所必需”的范围，就应当予以执行。例如被执行人名下唯一的住房是别墅，法院就可以强制拍卖，因别墅不是“维持生活所必须的房产”。

因无法执行“唯一住房”的现象在社会上是大量存在，助长了老赖的气焰，导致老赖的人数会大量增加、也会出现债权人苦苦追偿，而债务人却悠然自得在其房屋中享受的不公平现象。因此最高人民法院在2015年05月05日出台了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，明确规定被执行人的“唯一住房”符合下列几种情形下，是可以拍卖的，相当于放宽了“唯一住房”的执行范围，极大提高了法院的执行力度。

下面，我们通过案例来探讨一下：

     2016年，A多次向B借款共计25万元，但一直未归还，B遂向法院起诉，法院判令A还钱。但是，A还是不肯还钱。最终，无奈的B向法院申请强制执行。经查，除那套市区房产外，A无其他财产。遇到别人来讨债，总是那句话：“我什么都没有，就一套房，你们也卖不了我的房子。”让A感到意外的是，法院在不久后对他的房屋采取了查封措施，并启动了评估拍卖程序。因A拒绝配合法院，执行法官邀请各方共同见证了开启房门及入户评估的过程，并全程摄影摄像。最终法院将A名下唯一的房产进行了拍卖，并将拍卖所得的款项全部清偿给B。

     法院最终将A名下的“唯一住房”进行拍卖，是根据了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条的规定。在查明被执行人符合下列情形之一的，法院可以强制执行被执行人的“唯一住房”：

1、对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的

    也就是说，虽然被执行人本人名下只有一套房产，但是如果对其有扶养义务的人名下另有房产的话，法院依然可以强制拍卖该房产。比如说父母欠债不还且名下只有一套房产，但只要其成年子女名下也有房产，那么父母名下的唯一一套房产也可以被强制执行

2、执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的

    很多时候当法院判决债务人还款后，有的债务人依然不愿意还钱，想钻“唯一住房不可执行”的空子，将名下其他的房产转移出去，导致在强制执行时以“唯一住房”为由，阻止司法拍卖，但上述规定，已经明确这种情况如果被查属实的话，还是会被强制执行的。

结 语

“唯一住房”在符合法律规定的几种情形，依法是可以拍卖的，“唯一住房”不能拍卖的时代已经过去。实务中，法院也大量强制拍卖了被执行人的“唯一住房”，从而保障了申请执行人的合法权益。

“逃避执行、拖延执行”等一直是老赖们常用的伎俩，近年来，国家力争于解决执行难，不管使用任何手段、任何方法逃避执行也无济于事。不要再心存侥幸，自觉履行生效文书的义务才是大家的正道。