作者：大洋民商律师团队

基本案情

     张先生是某小区的业主，他认为，小区摩托车乱停放，物业公司缺乏管理，导致业主进出困难，而且物业服务达不到收费标准，因此拒交2011年6月至2013年5月的物业管理费。

为此，小区物业公司于2014年3月将张先生起诉至厦门市集美区人民法院，要求张先生立即支付拖欠的物业服务费1930元及水电费69元，合计为1999元，并按日千分之三的标准支付滞纳金至实际还款之日止。

法院经审理认为，张先生认为物业公司工作不到位，但是，仅有张先生本人陈述，却未提供证据予以证明。因此，法院对于张先生的主张不予采信。

另外，张先生还主张物业公司服务不到位应赔偿其损失，但因为张先生的主张与物业费纠纷并非同一法律关系，所以法院告知张先生可依法另行向物业公司提起诉讼。

最终，法院一审判决要求张先生缴费，即支付物业公司水电费69元、物业服务费1930元及滞纳金。

律师说法

物业服务不好，业主如何维权？

物业服务存在瑕疵，业主能否拒交物业费？根据许多法院判例，目前业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费很难得到法院的支持，因为物业和业主存在约定，业主应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业服务费用，但如果业主有证据证明物业服务存在瑕疵，业主无需支付逾期交纳物业费的滞纳金。

同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下称《解释》)第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

业主拒缴物业费的抗辩权能否成立，应从物业服务条件、过程和效果等多方面综合分析，判断服务是否严重影响到业主生活程度、是否已构成根本违约，既不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任，亦不能依业主个人对服务满意程度就随意认定物业公司构成根本违约判定物业公司承担责任。不能仅以物业公司在某一时刻、部分时间段未及时履行合同即认定其物业服务存在瑕疵，而应结合其提供的物业服务是否存在持续性瑕疵的情况进行认定。

本案中，张先生主张的物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，但张先生提供的证据不能充分证明该公司的物业服务瑕疵存在持续性或明显未能及时处理，也不能充分证明所谓的物业服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费程度，故在物业公司实际履行物业服务后，张先生仍应履行缴纳物业服务费义务。

什么情况下业主属于有正当理由拒绝缴纳？

1、关于物业费的收取时间

生活中，很多业主都反映，我都从来没有住过该房子，要不要交物业费。《物业管理条例》中明确规定，物业费的收取应当从业主收到收楼通知书之日起计算，而不是以购房合同中截明的交房日期计算。所以如果没有收到收楼通知，可以拒交物业费。

2、物业费的收取应当以明确的合同约定为标准

既然物业公司提供的是有偿服务，就应当与业主签订书面的服务合同，约定好收费标准，服务内容，一般来说如果物业公司从来没有与业主签订合同，则业主可以拒交物业费。但有一种需要注意，即对于新建的小区或小区未成立业主委员会，而由开发商与物业服务公司签订前期物业服务合同的情况下，有时物业服务公司会延迟或忘记与某些甚至全部业主另行签订书面的物业服务合同，在此情况下，由于物业服务公司仍向业主提供了物业服务，应视为双方建立了事实的物业服务合同关系，业主仍应向物业服务公司支付物业费。支付的依据一般为物业服务公司在小区布告栏公示的收费标准等。

3、供暖、供热、空调等能源费用

物业公司只应收取物业服务的费用，而对于一些供暖、供热、空调等能源费用，应当是相关部门进行收取，物业公司不应重复收取。

4、关于物业服务不到位是否应交物业费？

服务体验是非常主观的感受，什么服务质量算好，什么样的算差，并没有明确的评判依据。如果业主觉得物业服务不好，一定要注意收集相关证据，有理有据与物业服务公司沟通，在沟通无果的情况下，应通过法律途径解决。

5、其余，业主可以拒交物业费的情形。

（1）、物业公司提供的合同如没有约定，或者没有经过业主同意的服务，业主有权拒交。也就是说，物业公司提供什么服务，业主要有知情权，并且有是否接受的权利。

（2）、物业公司如果擅自提高收费标准，对于涨价的部分，业主可拒交。

（3）、如果因房屋本身就存在质量问题，业主还未收房或者开发商未交房，则该物业费业主有权拒交，物业公司应当向开发商收取。

（4）、物业公司的收费标准应当符合市场行情及相关物价部门的审批，如果没有物价部门的审批文件，业主可拒交。

律师支招

在物业管理存在瑕疵的情况下，应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题，可通过业委会直接与物业管理公司交涉，还可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司。

没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会，在业主委员会成立前，业主对物业服务不到位的地方，及时通过拍照、录像等方式保留证据，联合小区业主与物业公司进行协商，乃至重新选聘物业公司。