胡XX、李XX与林X、武汉XX公司房屋买卖合同纠纷，一审，支持我方诉求

律师观点分析

被告于2022年2月12日与原告订立《武汉市存量房买卖合同》一份，约定房款交付后，将武汉市洪山区卓刀泉南XX假日xx室的房屋过户给被告。3月25日上午10时左右，中介公司业务员刘某与被告在洪山区政务中心等待办理过户手续，经刘某催促，被告向刘某出具银行转账电子回单并转发给二原告，收到电子回单后，二原告即查询银行卡余额，发现该笔款未到账，二原告遂向银行求证该电子回单的真伪，得知系其伪造的电子回单后立即通知中介公司，要求中止办理过户事宜。中介公司获悉此事后，仍办理相关手续，将房屋过户至被告名下。后二原告多次请求被告支付购房款，被告均以各种理由推诿，后甚至避而不见。二被告的行为严重违反双方约定，严重侵害二原告的合法权益，给二原告带来巨大的经济损失。

本案的争议焦点：案涉《武汉市存量房买卖合同》的效力？案涉《武汉市存量房买卖合同》是否达到解除的条件？违约责任如何承担？

关于案涉《武汉市存量房买卖合同》（以下简称：案涉合同）的效力问题。

被告林XX、被告就案涉房屋共签订了三份房屋买卖合同，金额分别为38.5万元、53万元、19万元，19万元的合同系房管局备案合同，故双方应以房管局备案合同为最终履行的合同，因此不存在解除案涉合同的事实基础。

被告公司认可确实与被告签过三份合同，但签订的售价为53万元合同的目的是为了被告能办理300000元贷款，而签订的售价为19万元合同的目的是为了降低被告应支付的税费。本案中，被告在案涉房屋过户前向被告公司的工作人员刘出示了向原告转账360000元的银行电子回单，虽此银行电子回单系虚假的，但足以证明被告一直认可的案涉房屋售价为385000元，故案涉合同才是原、被告的真实意思表示，且该合同未违反法律法规的强制性规定，合同内容合法有效，原、被告均应按案涉合同的约定履行各自的义务。而售价为530000元及售价为190000元的合同既与原、被告的真实意思表示不符，且扰乱金融秩序，违背公序良俗，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”及第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，售价为53万元及售价为19万元的合同均为无效合同，对原、被告各方均不发生法律效力。

综上，本院对被告的抗辩意见不予认可。

关于案涉《武汉市存量房买卖合同》是否达到解除条件的问题。

被告存在以下违约情形：其一，案涉合同约定，若购买方贷款最终未获得批准的，则购买方自行筹齐剩余房价款，在权属转移登记当日见不动产收件单时以自行划转的方式支付给出售方。但本案中，过户时，被告并未向原告支付剩余房价款365000元；其二，被告制作虚假的转账记录欺骗被告公司员工刘及原告的代理人郭XX履行合同办理权属转移登记手续。被告虽在庭审时未承认其制作虚假的转账记录，并给出了手机不联网单机操作、不知道是否转账成功等理由。但从被告转账的XX银行账户（缺位数）的账户余额仅80000多元等情况，可知，被告在过户当日无力支付案涉合同约定的剩余房价款，且实际未支付；其三，被告公司员工刘及原告的代理人郭X系受被告出示的虚假银行电子回单的欺骗才配合被告办理权属转移登记手续的，并非被告辩称的原告同意其在未支付房款的情况下办理权属转移登记手续。综上，根据案涉合同的约定，购买方逾期履行本合同约定的义务超过15日的，构成根本违约。本案中，案涉房屋于2022年3月25日办理权属转移登记手续，但被告至今仍未支付剩余购房款365000元，已超过合同约定的15天，被告的行为导致原告无法实现其合同目的，构成根本违约。据此，案涉合同已达到解除的条件，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定，原告有权要求解除合同，故对原告要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。

关于如何承担违约责任的问题。

根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失”及第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，案涉合同解除后，原告有权要求被告向其返还案涉房屋、办理案涉房屋的权属变更登记手续，还可要求被告依照合同的约定向原告支付违约金。根据案涉合同约定，违约方应支付房屋转让价20%的违约金77000元（385000元×20%），本院对此予以认可，因被告已支付20000元定金，扣除定金后还应向原告支付违约金57000元。同时，因该违约金足以弥补原告将案涉房屋转移变更登记至其名下过程中支付的全部税费损失，故对原告要求被告支付返还房屋所有权过程中产生的契税、地税等相关费用的诉讼请求本院不予支持。

关于律师费、担保费。因案涉合同约定律师费由违约方承担，但并未约定担保费由违约方承担，故对原告要求被告支付律师费10000元的诉讼请求，本院予以支持，但对其要求被告支付500元担保费的诉讼请求，本院不予支持。

被告公司作为专业的中介机构，虽促成了合同的签订，但其轻信被告，未能尽职尽责地核实银行转账的真实性，便草率过户，最终导致案涉合同无法继续履行，也给原告造成一定的经济损失，其中介服务存在重大失误与瑕疵。本院综合考量其亦系被欺骗方、事后积极应对处理、代原告支付诉讼费等一系列情形，酌情认定被告公司在10000元的范围内与被告向原告承担连带赔偿责任。

判决如下：

一、确认原告与被告于2022年2月12日签订《武汉市存量房买卖合同》解除；

二、被告于本判决生效之日起五日内向原告返还武汉市洪山区卓刀泉南XX假日xx室房屋，并配合原告办理上述房屋的权属变更登记手续，将上述房屋登记至原告名下；

三、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付违约金57000元；

四、被告于本判决生效之日起五日内向原告支付律师费10000元；

五、被告武汉XX公司在10000元范围内向原告承担连带赔偿责任；

荣律师点评：在房屋买卖的过程中，一定要核对到账信息，确定已经到账后，再进行过户手续，否则再去维权得不偿失！