万X与湖北XX公司房屋租赁合同纠纷，一审，胜诉

律师观点分析

案情：

原告与被告在2021年3月11日签订《产业服务合同》，承租位于武汉市洪山区××路××号××大楼，房屋名称“中影文化金融中心”，房屋编号101，该房屋建筑面积共计105平方米，租期5年，前三年每月房租12600元，第四年每月房租13230元，第五年每月房租13891.5元，用途为经营超市便利店。本合同签订后，原告依约支付一年房租费151200元及履约保证金37800元，共计189000元。因店面装修向被告支付20000元的装修押金。原告装修完成后，被告拒不退还装修押金，也不配合协助原告办理工商执照，其次被告于2021年7月30日下发通知要求原告退场，配合大楼一层北侧楼梯改造工程。被告在未经原告同意的情况下，在2021年7月30日晚上8点35分左右对原告承租的经营场所恶意断电，导致原告无法经营， 冷藏食品全部变质腐坏，给原告造成严重的经济损失。原被告协商未果，故原告诉至本院，其诉请如前。

法院认为：

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告出租给原告的场地位于科技大楼北侧楼梯出口问题，原告经营便利店后将出口位置封闭，本身会对大楼的消防安全产生影响，被告出租给原告后不久便签订消防改造合同，重新修建消防楼梯拆掉原消防楼梯，从原告的地理位置而言施工必然会对其经营造成严重影响，且被告提前5天告知与原告商谈施工问题，要求原告清理商品，临时闭店。原告的经营项目决定其短时间无法完成清理闭店，仓促闭店必然会导致损失，被告对上述应当有一定合理的认知与预期。原告在租赁案涉场地时，应当对案涉场地的位置有充分的了解，该位置必然会导致消防隐患，消防问题系关民生，被告在消防整改过程中行为虽有不妥，但原告应予配合，保障消防安全，而不应消极闭店，导致损失扩大化。关于电力改造问题，被告进行电力改造主要是将原计数电表改造为充卡式电表，要求原告进行预付电费模式用电，便于被告进行管理，该更换电表行为非必要性行为。2021年7月30日晚被告临时通知原告停电进行电力改造，未预估原告可能发生的经营性损失，且经原告要求未提供备用电线供电，便断电改造，被告停电行为导致原告无法经营、商品损坏等问题，应当承担相应的责任，2021年8月4日被告再次通知原告进行电力整改，原告表示配合次日联系，未果，被告未恢复供电至2022年2月27日，对此双方未积极沟通协商一致解决问题，均存在一定过错，被告停止供电的行为对原告损失扩大化负有一定责任。综合原被告过错程度考量，对原告主张的损失，本院作如下分析，关于房租损失，因被告的断电行为导致原告无法实际经营，被告应支付原告房租损失（2021年8月至2022年2月期间）88200元（12600元×7月）；关于经营性损失，考虑到原告在配合消防整改以及恢复供电协商均负有一定的责任，本院酌情支持被告支付原告经营性损失76612元（19153元×4个月），原告主张超出部分，本院不予支持；关于冷藏食品损失及非冷藏物品损失问题，因被告断电时间系夏日晚间，日常气温较高，必然会导致冷藏物品因温度过高损害，原告主张冷藏物品损失本院酌情支持3000元，本院实际勘察时，原告货架仍有其他物品未处理完毕，故对于其主张的非冷藏物品损失，本院酌情支持2000元；原告主张律师费，因双方对此并无约定，故该项费用本院不予支持。关于被告主张违约金问题，因双方合同并未约定拖欠电费即构成违约，且原告拖欠金额不大，故对被告主张原告支付违约金的主张，本院不予支持。

法院判决：

一、被告（暨反诉原告）于本判决生效之日起十日内协助原告（暨反诉被告）完成公司营业执照登记；

二、被告（暨反诉原告）于本判决生效之日起十日内返还原告（暨反诉被告）装修押金20000元；

三、被告（暨反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告（暨反诉被告）房租损失88200元；

四、被告（暨反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告（暨反诉被告）经营性损失76612元；

五、被告（暨反诉原告）于本判决生效之日起十日内支付原告（暨反诉被告）冷藏物品损失3000元、非冷藏物品损失2000元；

六、原告（暨反诉被告）于本判决生效后两个月内配合被告（暨反诉原告）完成电力改造工程及消防改造工程施工；

七、原告（暨反诉被告）于本判决生效后十日内向被告（暨反诉原告）支付欠付的电费422.28元；

荣律师点评：在房屋租赁合同纠纷中，可以主张实际损失，包括经营损失、房租损失、电费损失等，需要保存相关的证据。