柳州市某物业服务有限公司、A等物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

案件描述

案情特征词：中标 | 公告 | 业主大会 | 房屋产权 | 终止 | 一并转让 | 建筑面积 | 另有规定 | 转移 | 物业

原告：柳州市某物业服务有限公司，住所：广西柳州市鱼峰区。

法定代表人：B，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：梁律师，广西**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢律师，广西**律师事务所律师。

被告：A，男，1988年生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。

被告：C，女，1989年生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。

原告柳州市某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告A、C物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年11月11日公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托诉讼代理人梁律师到庭参加诉讼。被告A、C经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告向原告支付拖欠的2018年3月1日起至2021年7月31日止物业管理服务费7503元；2．判令二被告向原告支付逾期支付物业管理服务费的违约金1418.1元（违约金暂计至2021年7月31日，实际应计算至二被告支付全部物业管理服务费之日止）；3．本案诉讼费用由二被告承担。

事实和理由：原告与柳州正和桦桂置业集团有限公司于2019年8月22日签订了《前期物业服务管理委托合同》，约定原告对其开发建设的正和城小区实施物业管理服务，合同期限自2019年8月22日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止，物业管理服务费按房屋产权建筑面积收取，收费标准：高层1.49元／平方米／月，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日万分之三交违约金。

原告与柳州正和物业服务有限公司（原物业服务公司，以下简称正和物业公司）于2019年8月22日签订《协议书》，协议书约定：在2012年12月1日至2019年8月22日止期间内，正和物业公司就正和城物业服务项目与所有“正和城”业主签订《业主手册》中的所有权利和义务一并转让给原告，由原告按照《业主手册》规定享有物业公司的权利和履行物业公司的义务。原告于2019年9月18日在广西日报上就上述权利义务转让事宜进行了公告，2021年5月20日原告与正和物业公司联合发布公告，告知正和城业主，由原告承继正和物业公司与正和城业主在2012年12月1日-2019年8月22日止期间《业主手册》中享有的权利和承担的义务。业主手册中《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准：高层1.49元／平方米／月，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日万分之三交违约金。

二被告向柳州正和桦桂置业集团有限公司购买正和城小区C区5栋1单元22-1号住房，住房建筑面积为122.79平方米。二被告办理了房屋移交手续，正和物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》（业主手册中）。2019年8月22日，原告与桦桂公司签订了《前期物业服务管理委托合同》，正和物业公司与原告依合同约定提供了物业管理服务，但二被告从2018年3月1日起至2021年7月31日止，共拖欠物业管理费为7503元，违约金1418.1元，两项合计：892 1.1元。

原告认为，二被告作为小区的业主，接受了正和物业公司与原告的服务，理应按《物业管理条例》的规定和《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳物业管理费，原告经多次催收，二被告仍未支付，原告因此诉至法院，请求依法判如所请。

被告A、C未做答辩。

本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区由柳州正和桦桂置业集团有限公司开发建设。2014年6月20日，柳州正和桦桂置业集团有限公司与正和物业公司签订《正和城C2、C3地块前期物业管理委托合同》（以下简称合同1），约定由正和物业公司为正和城小区C2、C3地块项目提供物业服务，合同约定的服务期限自2014年7月1日开始至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日终止。该合同主要还约定：1、高层物业管理服务费：1.49元／㎡·月，按建筑面积收取（不含电梯公摊电费）；2、业主在每月10日前交纳本月物业管理服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金，等等。合同签订后，正和物业公司依约为正和城小区C2、C3地块项目提供物业服务。

二被告为正和城小区C区5栋22-1号房的业主，该房屋建筑面积为122.79㎡。二被告于2017年1月6日接收该房屋并与正和物业公司柳州分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为1.49元／㎡·月，按照建筑面积收取（不含公共水电费公摊、电梯用电公摊费、商场中央空调水电分摊费、市环卫处收取的生活垃圾费或垃圾处理费），每月10日前交清本月物业管理服务费，等等。

原告系2019年6月14日依法成立的物业服务企业法人。2019年8月8日，柳州正和桦桂置业集团有限公司向原告发出《中标通知书》，通知原告为正和城A、B、C2、C3、D、F地块项目前期物业服务管理招标的中标单位，中标通知并列明了物业服务费中标价等信息。2019年8月22日，柳州正和桦桂置业集团有限公司与原告签订《正和城A、B、C2、C3、D、F地块前期物业服务管理委托合同》（以下简称合同2），约定由原告为正和城小区A、B、C2、C3、D、F地块项目提供物业服务，服务期限自2019年8月22日开始至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日终止。该合同还约定原告参照《柳州市住宅小区物业服务等级标准》向业主及物业使用人收取物业服务费用，其中综合管理服务、公共区域秩序维护、公共区域清洁卫生、公共区域绿化日常养护参照五级标准执行，公共部位、公用设施设备日常运行、保养、维修执行三类到二类不等的标准；高层物业管理服务费为1.49元／㎡·月，物业管理服务费按照房屋产权建筑面积收费，包含电梯升降系统维护费用及公共能耗水电费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；合同2的其他约定内容与合同1基本一致。

2019年8月22日，正和物业公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：2019年7月31日乙方通过公开招投标中标柳州正和桦桂置业集团有限公司开发的“正和城”物业服务项目，甲方因此退出“正和城”物业服务项目。甲乙双方就“正和城”物业服务项目的交接及权利义务的转让事宜达成协议，一、自本协议生效之日起，甲方退出正和城一期、正和城二期、C2、C3地块、F地块、D地块的物业服务项目工作，甲乙双方办理该物业服务项目工作的移交手续；二、甲乙双方同意在2012年12月1日至2019年8月22日止期间内，甲方就正和城物业服务项目与所有“正和城”业主签订“业主手册”中的所有权利和义务一并转让给乙方，由乙方按照《业主手册》规定享有物业公司的权利和履行物业公司的义务；三、自“正和城”物业服务项目移交给乙方后，今后如遇“正和城”业主依据《业主手册》规定主张权利时，所产生的法律后果由乙方承担，与甲方无关，等等。正和物业公司自此退出正和城小区C2、C3地块项目物业服务。

2019年9月19日，原告在广西日报刊登公告告知正和城小区业主，正和物业公司于2019年8月22日退出正和城A、B、C2、C3、D、F地块物业项目，原告通过公开招标中标承接该物业服务项目，正和物业公司已将2012年12月1日-2019年8月22日期间就正和城项目与业主签订的《业主手册》中享有的权利和承担的义务转移给原告。2021年5月20日，原告及正和物业公司再次就前述权利义务转移事宜联合在广西日报刊登公告。

另查明，1、2019年8月26日，原告就合同2在柳州市住房和城乡建设委员会柳东建设局取得备案。2、2021年5月21日，原告在案涉房屋处张贴《缴费通知单》，向被告催缴2018年3月至2021年5月期间拖欠的物业服务费。3、原告至今仍在为正和城小区C2区、C3区提供物业服务。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，正和物业公司与原告系建设单位先后选聘的前期物业服务企业，为正和城小区C2区、C3区提供物业服务，二公司与柳州正和桦桂置业集团有限公司签订的《前期物业服务管理委托合同》（合同1及合同2）对物业服务区域内全体业主具有约束力，二被告作为二公司物业服务区域内业主应履行相应交费义务。

关于物业服务费。原告自2019年8月22日起为正和城小区C2、C3区提供物业服务，有权依据合同2的约定要求被告交纳自2019年8月22日起的物业服务费；对2018年3月1日至2019年8月22日期间的物业服务费，该期间系正和物业公司提供物业服务，其于2019年8月22日与原告签订《协议书》，约定将其在2012年12月1日至2019年8月22日期间与所有正和城业主签订的《业主手册》中的权利义务一并转让给原告，该转让协议亦通过在报纸上刊登公告的形式告知业主，发生合同权利义务转让的法律效果，原告有权依约取得对正和城小区未缴费业主关于2012年12月1日至2019年8月22日期间欠缴物业费的债权请求权。经计算，自2018年3月1日起至2021年7月31日（合计41个月）期间的物业管理服务费合计7501元（1.49元／㎡·月×122.79㎡×41个月），原告主张超出部分，于法无据，本院不予支持。

关于违约金。从本院审理的案涉小区其他同类案件查明的事实来看，该小区物业管理确实存在不完善的情况，被告拖欠物业管理服务费的理由虽不充分，但事出有因、情有可原。考虑双方之间的物业服务合同仍在继续履行，物业服务关系亦具有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通，故原告主张被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。

被告A、C经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、被告A、C应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市某物业服务有限公司支付物业管理服务费7501元；

二、驳回原告柳州市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。

义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

案件受理费50元，减半收取25元（原告柳州市某物业服务有限公司已预交），由被告A、C负担。

本判决为终审判决。

律师观点分析

案情特征词：中标 | 公告 | 业主大会 | 房屋产权 | 终止 | 一并转让 | 建筑面积 | 另有规定 | 转移 | 物业

原告：柳州市某物业服务有限公司，住所：广西柳州市鱼峰区。

法定代表人：B，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：梁律师，广西**律师事务所律师。

委托诉讼代理人：谢律师，广西**律师事务所律师。

被告：A，男，1988年生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。

被告：C，女，1989年生，壮族，住广西柳州市鱼峰区。

原告柳州市某物业服务有限公司（以下简称某物业公司）与被告A、C物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年11月11日公开开庭进行了审理。原告某物业公司的委托诉讼代理人梁律师到庭参加诉讼。被告A、C经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告某物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令二被告向原告支付拖欠的2018年3月1日起至2021年7月31日止物业管理服务费7503元；2．判令二被告向原告支付逾期支付物业管理服务费的违约金1418.1元（违约金暂计至2021年7月31日，实际应计算至二被告支付全部物业管理服务费之日止）；3．本案诉讼费用由二被告承担。

事实和理由：原告与柳州正和桦桂置业集团有限公司于2019年8月22日签订了《前期物业服务管理委托合同》，约定原告对其开发建设的正和城小区实施物业管理服务，合同期限自2019年8月22日开始，至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业，并签订《物业服务合同》生效之日终止，物业管理服务费按房屋产权建筑面积收取，收费标准：高层1.49元／平方米／月，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日万分之三交违约金。

原告与柳州正和物业服务有限公司（原物业服务公司，以下简称正和物业公司）于2019年8月22日签订《协议书》，协议书约定：在2012年12月1日至2019年8月22日止期间内，正和物业公司就正和城物业服务项目与所有“正和城”业主签订《业主手册》中的所有权利和义务一并转让给原告，由原告按照《业主手册》规定享有物业公司的权利和履行物业公司的义务。原告于2019年9月18日在广西日报上就上述权利义务转让事宜进行了公告，2021年5月20日原告与正和物业公司联合发布公告，告知正和城业主，由原告承继正和物业公司与正和城业主在2012年12月1日-2019年8月22日止期间《业主手册》中享有的权利和承担的义务。业主手册中《前期物业管理服务协议》约定物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准：高层1.49元／平方米／月，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日万分之三交违约金。

二被告向柳州正和桦桂置业集团有限公司购买正和城小区C区5栋1单元22-1号住房，住房建筑面积为122.79平方米。二被告办理了房屋移交手续，正和物业公司与被告签订《前期物业管理服务协议》（业主手册中）。2019年8月22日，原告与桦桂公司签订了《前期物业服务管理委托合同》，正和物业公司与原告依合同约定提供了物业管理服务，但二被告从2018年3月1日起至2021年7月31日止，共拖欠物业管理费为7503元，违约金1418.1元，两项合计：892 1.1元。

原告认为，二被告作为小区的业主，接受了正和物业公司与原告的服务，理应按《物业管理条例》的规定和《前期物业管理服务协议》的约定向原告交纳物业管理费，原告经多次催收，二被告仍未支付，原告因此诉至法院，请求依法判如所请。

被告A、C未做答辩。

本院经审理认定事实如下：位于柳州市鱼峰区由柳州正和桦桂置业集团有限公司开发建设。2014年6月20日，柳州正和桦桂置业集团有限公司与正和物业公司签订《正和城C2、C3地块前期物业管理委托合同》（以下简称合同1），约定由正和物业公司为正和城小区C2、C3地块项目提供物业服务，合同约定的服务期限自2014年7月1日开始至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日终止。该合同主要还约定：1、高层物业管理服务费：1.49元／㎡·月，按建筑面积收取（不含电梯公摊电费）；2、业主在每月10日前交纳本月物业管理服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每天应交纳物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金，等等。合同签订后，正和物业公司依约为正和城小区C2、C3地块项目提供物业服务。

二被告为正和城小区C区5栋22-1号房的业主，该房屋建筑面积为122.79㎡。二被告于2017年1月6日接收该房屋并与正和物业公司柳州分公司签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为1.49元／㎡·月，按照建筑面积收取（不含公共水电费公摊、电梯用电公摊费、商场中央空调水电分摊费、市环卫处收取的生活垃圾费或垃圾处理费），每月10日前交清本月物业管理服务费，等等。

原告系2019年6月14日依法成立的物业服务企业法人。2019年8月8日，柳州正和桦桂置业集团有限公司向原告发出《中标通知书》，通知原告为正和城A、B、C2、C3、D、F地块项目前期物业服务管理招标的中标单位，中标通知并列明了物业服务费中标价等信息。2019年8月22日，柳州正和桦桂置业集团有限公司与原告签订《正和城A、B、C2、C3、D、F地块前期物业服务管理委托合同》（以下简称合同2），约定由原告为正和城小区A、B、C2、C3、D、F地块项目提供物业服务，服务期限自2019年8月22日开始至本物业首次业主大会确定物业管理服务企业并签订《物业服务合同》生效之日终止。该合同还约定原告参照《柳州市住宅小区物业服务等级标准》向业主及物业使用人收取物业服务费用，其中综合管理服务、公共区域秩序维护、公共区域清洁卫生、公共区域绿化日常养护参照五级标准执行，公共部位、公用设施设备日常运行、保养、维修执行三类到二类不等的标准；高层物业管理服务费为1.49元／㎡·月，物业管理服务费按照房屋产权建筑面积收费，包含电梯升降系统维护费用及公共能耗水电费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；合同2的其他约定内容与合同1基本一致。

2019年8月22日，正和物业公司（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》一份，主要内容为：2019年7月31日乙方通过公开招投标中标柳州正和桦桂置业集团有限公司开发的“正和城”物业服务项目，甲方因此退出“正和城”物业服务项目。甲乙双方就“正和城”物业服务项目的交接及权利义务的转让事宜达成协议，一、自本协议生效之日起，甲方退出正和城一期、正和城二期、C2、C3地块、F地块、D地块的物业服务项目工作，甲乙双方办理该物业服务项目工作的移交手续；二、甲乙双方同意在2012年12月1日至2019年8月22日止期间内，甲方就正和城物业服务项目与所有“正和城”业主签订“业主手册”中的所有权利和义务一并转让给乙方，由乙方按照《业主手册》规定享有物业公司的权利和履行物业公司的义务；三、自“正和城”物业服务项目移交给乙方后，今后如遇“正和城”业主依据《业主手册》规定主张权利时，所产生的法律后果由乙方承担，与甲方无关，等等。正和物业公司自此退出正和城小区C2、C3地块项目物业服务。

2019年9月19日，原告在广西日报刊登公告告知正和城小区业主，正和物业公司于2019年8月22日退出正和城A、B、C2、C3、D、F地块物业项目，原告通过公开招标中标承接该物业服务项目，正和物业公司已将2012年12月1日-2019年8月22日期间就正和城项目与业主签订的《业主手册》中享有的权利和承担的义务转移给原告。2021年5月20日，原告及正和物业公司再次就前述权利义务转移事宜联合在广西日报刊登公告。

另查明，1、2019年8月26日，原告就合同2在柳州市住房和城乡建设委员会柳东建设局取得备案。2、2021年5月21日，原告在案涉房屋处张贴《缴费通知单》，向被告催缴2018年3月至2021年5月期间拖欠的物业服务费。3、原告至今仍在为正和城小区C2区、C3区提供物业服务。

本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，正和物业公司与原告系建设单位先后选聘的前期物业服务企业，为正和城小区C2区、C3区提供物业服务，二公司与柳州正和桦桂置业集团有限公司签订的《前期物业服务管理委托合同》（合同1及合同2）对物业服务区域内全体业主具有约束力，二被告作为二公司物业服务区域内业主应履行相应交费义务。

关于物业服务费。原告自2019年8月22日起为正和城小区C2、C3区提供物业服务，有权依据合同2的约定要求被告交纳自2019年8月22日起的物业服务费；对2018年3月1日至2019年8月22日期间的物业服务费，该期间系正和物业公司提供物业服务，其于2019年8月22日与原告签订《协议书》，约定将其在2012年12月1日至2019年8月22日期间与所有正和城业主签订的《业主手册》中的权利义务一并转让给原告，该转让协议亦通过在报纸上刊登公告的形式告知业主，发生合同权利义务转让的法律效果，原告有权依约取得对正和城小区未缴费业主关于2012年12月1日至2019年8月22日期间欠缴物业费的债权请求权。经计算，自2018年3月1日起至2021年7月31日（合计41个月）期间的物业管理服务费合计7501元（1.49元／㎡·月×122.79㎡×41个月），原告主张超出部分，于法无据，本院不予支持。

关于违约金。从本院审理的案涉小区其他同类案件查明的事实来看，该小区物业管理确实存在不完善的情况，被告拖欠物业管理服务费的理由虽不充分，但事出有因、情有可原。考虑双方之间的物业服务合同仍在继续履行，物业服务关系亦具有相对长期、稳定性，双方应保持良好沟通，故原告主张被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。

被告A、C经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院可缺席判决。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下：

一、被告A、C应于本判决生效之日起十日内向原告柳州市某物业服务有限公司支付物业管理服务费7501元；

二、驳回原告柳州市某物业服务有限公司的其他诉讼请求。

义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

案件受理费50元，减半收取25元（原告柳州市某物业服务有限公司已预交），由被告A、C负担。

本判决为终审判决。