借名购买经济适用房、商品房效力如何以及法律风险。

一、案例简介

（案例一）：基本案情

    2012年李某一依照国家政策购得一套经济适用房，因其姐李某二住房困难，双方签订《协议书》约定李某一将该房屋出卖于李某二，由李某二支付全额购房款，并承担办理过户所需要缴纳的一切费用。至2014年6月李某二支付全部购房款，并交清相关税费及房屋专项维修费用，但李某一一直未为其办理入住且拒绝配合过户。2019年李某二将李某一提起诉讼，要求确认双方签订的《协议书》无效，退还相关费用并赔偿损失。

案件结果

    本案经法院审理，因李某二不具备购买经济适用房资格，其借用李某一名义购买涉案房屋，双方存在借名买房关系，由于经济适用房是由政府提供政策优惠，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房，购买资格具有专属性，因此认为双方签订《协议书》违反相关政策损害了社会公共利益，应当无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最终判决李某一返还李某二为购买房屋所支付的购房款、契税、专项维修资金及利息。

案例二：基本案情

    2017年张XX因拆迁获得一套经济适用房购买指标，后经与曾XX协商，约定曾XX向其一次性支付一定的购房资格补偿费用，由张XX将其指标经济适用房屋转让于曾XX，同年，双方签订《房屋买卖协议》并约定：张XX提供购买该套经济适用房及相关过户资料并协助办理，曾XX承担所有购房款项及过户费用。合同签订后曾XX向张XX支付定金5万元。

    2020年张XX取得涉案经济适用房产权，但因国家政策等原因暂时无法过户至曾XX名下，遂张XX出具承诺书，载明该套房屋产权归曾XX所有，待满足上市交易条件后，即积极协助办理过户手续。后因房价上涨，张XX毁约，遂向法院提起诉讼请求确认双方《房屋买卖协议》无效。

案件结果

    本案一审法院判决：张XX与曾XX签订的《房屋买卖协议》无效；

    二审法院判决：撤销一审判决，驳回张XX的诉讼请求。

二、法律分析

    1、经济适用房属于国家政策性保障住房，是国家为保障城市低收入住房困难家庭提供的，对购买人限定了一定的条件。借名购买经济适用房是通过借他人购房资格的方式规避国家设定的条件，可能因侵害社会公共利益导致合同无效。

    2、上述第二个案例最后法院判决双方房屋买卖协议有效，因此借名购买经济适用房屋亦并不必然导致无效。如涉案经济适用房屋本身非通过报名、预审、摇号等程序取得，而是具有特定指向性，不会影响未取得购房资格的不特定人群的利益，例如通过拆迁取得购房指标，此种情况借名购买则不必然导致无效。

    3、本文案例主要举例两种借名购买经济适用房并取得不同结果的案例，那么借名购买普通商品房的效力又如何呢？当前司法观点仍存在争议，经实践案例以及裁判文书检索案例来看，目前大部分观点认为借名购买商品房，违反当地限购、限贷政策，此类规定属于地方性政策，并非法律和行政法规的强制性规定，且在实践中借名者往往占用的是出名人的购房指标，在一定意义上属于出名人对于其购房指标的自由处分，亦未损害社会公共利益，因此合同有效。但亦有部分观点认为规避限购政策的“借名买房”行为违反公序良俗，应认定无效。

    综上，律师在此建议，当下房地市场火热，众多购房需求者可以选择多途径购买房屋，避免选择借名购房的方式，如果已存在纠纷，建议及时寻求专业人士出具可行方案，以避免或减少损失。